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海平面上升的风险会影响佛罗里达州的房价吗 一项新研究说是

来源:   2020-10-16 16:39:37

在未来的几十年中,您应该为可能被海平面上升淹没的房屋支付多少费用?

这是一个棘手的问题,对于佛罗里达州沿岸的购房者来说,这是一个越来越普遍的问题。根据最新研究发现,海平面上升的风险似乎已经开始影响该州最脆弱的沿海地区的住宅房地产价格。

该研究的作者—宾州沃顿商学院的本杰明·凯斯(Benjamin Keys)和菲利普·穆尔德(Philip Mulder)—研究了​​过去二十年来海平面上升与房地产和抵押贷款市场变化之间的关系。

他们发现,直到2012年,人口普查区的房屋销量下降趋势相似,而人口普查区的房屋销量下降幅度较小。也就是说,人口普查区域对海平面上升的脆弱性似乎并未影响在那里出售了多少房屋。

但是从2013年开始,由于佛罗里达州低风险沿海地区的房屋销售增加,佛罗里达州沿海地区房屋的销售量下降,海平面上升风险增加。

有趣的是,房价变动花费了更长的时间。两组房屋的价格从2013年到2016年都以类似的方式上涨。但是,自2018年以来,曝光率较高的地区的房价与曝光率较低的地区相比已经开始下跌– 2020年相差5-10%。

作者说,这种差异不能归因于贷方行为的变化:全现金和抵押贷款购买的价格变化相似。

那么,在2013年左右发生了什么,也许导致购房者开始考虑海平面上升?

作者指出了几件事。其中,2012年的飓风“桑迪”于当年10月袭击了东海岸,这一事件使东北地区的佛罗里达购房者很容易意识到洪水的风险。第二,政府间气候变化专门委员会在2014年更新了最坏情况的预测,促使媒体对该主题进行报道。在佛罗里达州,有关“海平面上升”的在线搜索开始增加。

什么原因导致房屋销量下降和价格下降之间的滞后呢?

作者说,他们的发现似乎遵循着与房地产市场泡沫相同的动力,在房地产泡沫中,卖方高估了需求,因为他们是从最近的价格上涨中推断出来的。卖方对房屋的价格高于买方要支付的价格,因此销量在价格下降之前就下降了。

作者说,在这种情况下,卖方低估了他们需要折价多少房产才能将其出售给担心气候变化影响的买家。

该研究仅针对佛罗里达州沿海地区。它标为“更容易受到海平面上升影响的”地带,其超过70%的已开发土地将在海平面上升六英尺时被长期淹没。标记为“较少暴露”的区域是指在其六英尺高的海平面上升时,其发达土地的10%或更少会遭受长期洪水的区域。

作者写道:“稍后,由于缺乏实质性的缓解和基础设施方面的努力,许多佛罗里达州的房产将被淹没。”“在那之前,房主和贷方面临极端天气事件,风暴潮和令人讨厌的洪水的更大风险。我们的结果表明,较少的买家愿意以当前的市场价格承受这些风险,从而导致交易量急剧下降。”

其他研究则研究了海平面上升对住宅物业的影响。

关心科学家联盟(Union of Concerned Scientists)于2018年进行的一项研究发现,到2045年(或即将发行的30年抵押贷款即将到期),海平面预计将上升到足以使美国近311,000处住宅物业面临长期性风险。洪水。这些物业目前有超过50万人居住。

研究发现,到本世纪末,房屋风险最高的州是佛罗里达州,新泽西州和纽约州。

逼近风险无疑会使购房的数学复杂化。

“如果房屋价值下降,这些房屋的抵押贷款将面临越来越大的违约风险,而且每次成功出售其中一所房屋,都意味着潜在的主要潜在金融负债的转移,”国际电联作者指出。有关科学家报告。“最终,最终不幸的房主将对明显贬值的房产持有契约。”

2018年发布的另一项研究发现,该县的人们是否相信气候变化会影响未来可能在水下的房屋的销售价格:“预计在“信奉”社区的水下房屋往往以与“丹尼尔”社区的房屋相比,折扣率低。”作者写道。

当然,现在和未来几年所采取的措施将决定海平面上升多少以及沿海房屋被淹的脆弱程度。

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