当前位置:首页 >资讯 >

学习使用条款交易生成三个发薪日和最多六个数字

来源:   2020-04-30 16:48:04

如果您不熟悉条款交易的业务,那么在一笔不赚钱的交易中赚六位数的想法可能听起来很疯狂。但是,如果您可以以正确的方式设置条款交易,则产生此类利润是相当普遍的。更好的是,它们是您可以在房地产领域做出的最抗衰退的交易。

当我说“条款交易”时,我主要是指租赁购买和所有者融资交易。这是我们最近完成的一项所有者融资交易的示例,该交易的总利润约为20万美元。让我们看一下框架,为什么这笔特殊交易如此有价值,以及您如何自己使用这些相同的方法。

加州农村财产

该物业是加州农村的一所房屋,由一对年迈的退休夫妇拥有,他们想搬到附近的城镇。这对夫妇在卖房子时遇到麻烦,需要支付一些维修费,因此他们希望尽快将其清除。

该物业是免费且清晰的,因此我们进行了业主融资交易,以617,000美元的价格购买了这套房子,租期五年。我们使用的简单框架将每个交易分成三个发薪日:

•发薪日是我们从租户购买者处获得的首付。

•第二个发薪日是每月的价差,即我们付给卖方的款项与我们从新租户买方获得的租金之间的差额。

•第3个发薪日是最终将房屋出售给租户买方的后端利润,加上在此期间累积的所有本金支付(稍后会详细介绍)。

如果您了解这些发薪日的工作方式,则可以设置任何条款交易以使其成功并获利。关键是要确保您拥有正确的文档和法律协议。

发薪日1、2和3

通常,明智的做法是尝试从租户购买者那里获得10%到20%的首付。在这种情况下,我们得到了大约10%的首付款,即60,000美元的首付款,以创建第1个发薪日。其中一些是预付的,其余的则在任期的头几年支付。

对于这笔交易中的第二个发薪日,我们为卖方设置了每月2300美元的付款,其中包括400美元的税款和1500美元的本金付清。我们能够以每月3,150美元的价格将房屋租给租户购买者,每月产生850美元的利润。在五年的任期中,总计51,000美元。

该房屋的最终销售价格为659,000美元,为第3个发薪日提供了$ 42,900的后端利润,但此发薪日还包括本金的获利。在我们的示例交易中,我们每个月收到的$ 1,500的本金还本付息,仅本金就达$ 90,000。

这是最大限度地提高定期交易利润的关键:期限越长,您可以积累的本金越多,最终的利润就越高。当您将这两个数字结合起来并除去最初的$ 60,000首付款时,第3个发薪日为$ 72,900。

当您将所有三个发薪日合并在一起时,总计为183,900美元。但这还不到200,000美元-因为实际上还有其他一些因素在影响长期交易,这是关键。

首先是安排条款交易,这样您要等到租户购买后30天才能开始付款。这意味着有效地获得每笔交易额外一个月的租金-在这种情况下,这是额外的3,150美元,使总金额达到187,050美元。

这笔特殊交易还包括物业的每月维护费$ 300。这是我们能够传递给租户买家的东西,因为毕竟他们将拥有该物业。作为未来的所有者,他们可以负责维护。

如果将这笔款项计入五年期,则需要多支付18,000美元,使总计达到205,050美元。

自己实现

条款交易的好处在于您可以不花任何钱就可以建立它们。您马上就能从口袋里拿钱,然后在整个学期中获得稳定的收入,最后获得可观的回报。

如果您准备好为自己准备此类交易,请记住以下重要注意事项:

•理想情况下,找到房主难以出售房屋(或根本无法以理想价格出售房屋)和买主,他们没有资格立即用传统方式购买房屋。

•用三个发薪日来安排交易,以确保每个发薪日的利润最大化。

•进行最长期限的谈判,以最大化本金支付。

•将合理的费用转移给承租人。

如果您能做到所有这些事情,那么您将能够顺利通过抗衰退的交易产生稳定的利润。

相关文章

猜你喜欢

TOP