美国房主在同一所住房中的居住时间更长

2020-01-08 15:53:58
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住房专业人士和经济学家反复断言,美国房主在同一所住房中的居住时间更长,并提供了一些有关其原因的理论。

这样的理论之一就是速率锁定论。它声称,美国人在他们的住房中停留时间更长,以保持较低的抵押贷款利率。当抵押贷款利率上升时,搬到更大,更昂贵的房屋上就变得不那么理想了。

就个人而言,我从来都不是这个论文的粉丝。房主集体由于个人抵押贷款利率而拒绝搬迁的想法违背了既定的经济基本面。

速率锁定理论很容易测试。如果这种情况持续下去,那么当抵押贷款利率下降时,焦急等待的房主将把他们的房屋投放市场,库存将增加。

除了这个周期从未发生过。由于需求好转而降低利率时,库存总是下降。唯一一次增加库存的时候是抵押贷款利率上升,需求下降和销售下降。

有道理吧?

我们在2013-2014年和2018-2019年再次看到了这一点。在上述每个时期中,当利率上升时,需求下降而库存上升。但是,当价格下降时,需求变好,每月供应下降。当利率降低时,我们从未见过有人希望释放库存。

该理论在逻辑上的另一个谬误是,它假设房主相信他们将在贷款期限内被锁定在较高利率的抵押贷款中。也许这些理论家从未听说过再融资。

事实是人们在需要时就搬家了。那么为什么房屋保有权增加呢?

好吧,如果通常人们在需要时就移动,那么人们在不需要时就不移动也是正确的。

美国人在家里待的时间更长,因为他们拥有的房屋非常适合家庭的需要。在过去的40多年中,家庭规模不断扩大,而家庭规模却在下降。

这些天所谓的“入门之家”可能足够大,直到孩子们离开大学去。多代住房的增长也与此有关。

除非房主住在一个小的单户居民或公寓中,否则四个十年来推出更大的房屋将符合他们的需求。

如下所示,我们在2015年第二季度的单户住宅平均平方英尺面积高达2,698:

的确,在房地产泡沫和崩溃之后,缺乏公平性阻止了一些人迁徙,并导致了房屋使用权的增加。

但这是一个古老的故事。

今天,人们因为孩子,学校,工作或离婚而搬家。自1996年以来,除了失业率下降的时期外,新房屋和现有房屋的存量一直稳定。

在这十年中向前迈进,我们确实有一种可能的积极趋势,可以促进更多的购房者和入门房市场中库存的增加……孩子们!

美国正在进入30-39岁年龄段的庞大人口群体,而这个年龄段的人群就是结婚和生孩子。

儿童的增加意味着,如果当前房屋太小,则更多的首次购房者应成为购房者。出生率虽然目前很低,但有可能在未来10年内增长。

住房营销商喜欢“如果是唯一的”借口,以说明住房市场为何未达到创纪录的高位。“如果只有更好的库存,我们将有更多的销售。如果仅利率不那么高,我们将有更多的销售额。”

我要留给您的是:当您真的有兴趣了解美国住房市场时,请当心“仅”借口,并坚持使用数据。

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