RERA能否推翻建筑商为改变项目计划而达成的强制同意协议

2019-09-18 14:48:43
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2016年房地产(监管和发展)法案是印度房地产历史上具有里程碑意义的立法。这是一项全面的法规,建立了房地产监管局,以规范开发商和购房者之间的关系。负责执行该法案的规定,管理局确保开发商与购房者签订已登记的销售协议,根据批准的计划建造并提供有时限的公寓。

强迫同意的问题

虽然RERA的支持者对该行业的积极前景感到乐观,但购房者的故事却略有不同。最近,一位有抱负的购房者Rohan(名称改为保密)在Uttar Pradesh的勒克瑙即将到来的RERA注册住房项目中预订了公寓,由一个品牌开发商建造。Rohan确信建筑商严格遵守RERA,首付10%,然后与开发商一起注册销售协议。

在分登记处办公室登记协议后,Rohan受到了轻微的冲击,在最后一刻,开发人员要求他签署一封题为“无条件且不可撤销的同意改变项目计划”的信件。通过让他签署这封信,开发商希望Rohan同意他将在制裁的建筑计划中做出的任何改变。此类同意将是无条件的,不可撤销的并提前提交,让开发人员可以根据他的想法和幻想自由地进行任何更改。Rohan感觉到了开发者的恶意,并拒绝签署该文件,引用了RERA的第14节。

RERA第14节:未经买方同意,不得修改计划

未经购房者事先同意,RERA第14节禁止开发商对项目的制裁计划进行任何修改。根据第14节,只有事先获得有关购房者的书面同意,才允许对单个公寓的计划和规格进行任何更改。另一方面,除非开发商获得项目中所有购房者(或分配人)的三分之二的事先书面同意,否则不能改变整个项目的布局和建筑物的公共区域。因此,开发商在施工期间必须遵守批准的计划,并且不能偏离相同的规定。

“知情同意”的学说

第14节中的“事先书面同意”这一短语至关重要,因为它意味着必须在购买者同意之前告知购房者项目的拟议变更。孟买高等法院,就Madhuvihar合作住房协会和其他人与Jayantilal Investments等人而言,2010年(6)Bom CR 517,有机会解释1963年“马哈拉施特拉邦公寓所有权法”(MOFA)第7节。类似于RERA的第14节。它认为,购房者的同意必须是“知情同意”,即在购房者通过完全和充分披露建筑商计划实施的项目或方案进行通知后自由提供的信息。此外,同意必须是特定的,并且与预期的开发者的特定项目或方案相关。

该法官进一步补充说,开发商事先获得的一揽子或一般同意,特别是在签署协议期间,在法律上无效。这种含糊的同意挫败了马哈拉施特拉邦公寓所有权法案颁布的目的。因此,法院对法规进行了有目的的解释,并认为开发商的不法行为不能被允许违背法案通过的目的。

高等法院对拟议修改的裁决具有约束力的先例

由于孟买高等法院是印度宪法第215条规定的记录法院,其宣布的法律将在马哈拉施特拉邦具有约束力,并成为其他高等法院的先例。

由于外交部第7节类似于RERA第14节,Madhuvihar合作房屋协会案的裁决将适用于房地产监管局和房地产上诉法庭的所有案件。因此,如果开发商希望修改项目布局,他必须事先获得所有分配方的书面同意。在通知他们所有提议的修改和修改及其对开发人员的影响后,应获得此类同意。这将使分配者能够做出明智的决定,并牢记他们的利益。

强制同意可以放在一边

值得注意的是,在Rohan的案例中,如果开发商强迫他以钩或骗的方式表示同意,根据1872年“印第安人合同法”第19条,它可以被视为无效。第19条声明任何同意,由欺诈,胁迫,虚假陈述或不当影响的手段,在受害人的情况下可以无效。因此,如果购房者在开发商的压力下给予了同意,他可以轻易地对其进行质疑,并根据1872年“印度合同法”第19条将其宣布为无效。

向房地产监管局提交投诉

对于面临开发商签署此类不合情理信件的压力的购房者而言,理想的补救措施是根据RERA第31条提出投诉。提交投诉后,监管机构可以调用其根据该法第35条规定的调查权,并对此事进行调查。如果管理局发现开发商违反了第14节的文字和精神,它可以处以相当于项目费用百分之五的罚款。此外,如果发现开发商沉迷于欺诈行为,它甚至可以取消该法案第7节规定的项目注册。

前进的方向

法律没有执法,没有执法,这是一项历史悠久的原则。随着RERA的通过,现在执法的关键在于购房者自己。如果一个人面对RERA注册开发商犯下的任何倾斜性违法行为,他必须立即根据RERA第31条提出投诉,并要求管理局调查此事并相应地惩罚开发商。由于民事法庭普遍存在的休庭文化,RERA下的诉讼程序相对迅速且不受约束,购房者有理由相信在其事务中可以伸张正义。在任何情况下立即采取行动,不仅可以起到威慑作用,还可以培养消费者的意识和决心。

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