酒店是一个房地产游戏还是经营业务

2019-03-27 15:45:16
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房地产开发和酒店的商业模式在经济情景中是两极分化,尽管两者主要涉及土地和建筑。但是,我们需要根据其关键功能孤立地了解房地产开发和酒店业务模式。

在房地产中,如果一个人正在开发住宅资产,那么它将是一个在开发阶段通过预售产生现金流的业务,随后,在3到4年内,可以从项目中完全兑现。在商业资产类别中,可以是办公空间或零售空间开发,可以租赁设施并享受固定租金,在稍后阶段,可以打折以提高银行和金融机构的流动性。由于租金收入是固定的,人们甚至可以考虑舒适地退出运营项目。预租项目可以按现行市场价格吸引投资者。

酒店业务同时具有较长的妊娠期,通常为7至8年。其开发周期从征地阶段到建设和批准都需要3到5年的时间。酒店运营开始后需要大约24-36个月来稳定其收入。在酒店业务中,平均房价(ARR)和入住率可能需要相当长的时间才能建立起来。此外,酒店现金流与季节性,市场条件,竞争,旅行者模式,微观和宏观经济状况直接相关。从概念上讲,酒店业务与任何其他日常运营业务一样,如纺织品,汽车,IT等。在任何经营业务中,房地产是产品制造或提供服务的重要基础设施。

然而,酒店被误认为是房地产资产类别,因此,在到达酒店的估价时,投资者/所有者打算根据现行的土地价格和每平方英尺的价格计算该酒店的总建筑面积。酒店。即使在大多数银行和金融机构的情况下,他们的资产评估专家也将根据这些参数确定酒店的价值。但在真实交易世界中,潜在买家会根据其营业收入或在建酒店的潜在收益来评估酒店。在某些情况下,我们目睹了发起人过度利用酒店负债,同时建造它以预期他们可以获得溢价并且可以在酒店完工时快速退出。

当仔细分析时,这些都是高风险的商业主张,它们会影响发起人的财务健康,在某些情况下也影响他们的集团公司。随着杠杆率过高的银行贷款,建设期利息变得资本化,从而使项目成本上升。酒店在运营盈利水平上表现相当不错,并且拥有积极的EBITA,将在财务业绩的基础上获得公平的估值。通常情况下,投资者预计酒店的收益率约为7%至9%,具有运营稳定性。在这种情况下,项目附带的风险主要限于外部因素。对于棕地项目或非稳定资产,投资者预计收益率约为10%至12%,因为项目附带了开发和运营风险。

与任何其他经营业务一样,酒店是一种“耐心”的业务。我们强烈建议我们的客户将房地产作为基础设施的一部分,而不是根据现行的土地价格或每平方英尺的商业费率来预期。根据其潜在的商业收益和未来,酒店是公平的估值盈利能力。为了获得酒店的高价值,需要确保其运营有利可图并且每个月都有正现金流。

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