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写字楼租金在第二季度持平 但空置率上升至12.1%

来源:   2020-07-27 18:11:30

今年第二季度,新加坡办公空间的净吸收量减少了创纪录的55,000平方米净可出租面积。

同时,根据城市重建局的数据,全岛的办公室空缺率从2020年第一季度末的11%上升至12.1%。

不可否认,在Covid-19引发的经济衰退期间,写字楼需求已经减弱,但仲量联行新加坡研究与咨询主管Tay Huey Ying提出了对第二季度全岛写字楼净需求急剧下降的看法:

“由于新加坡汇丰银行在第二季度从21科利尔码头搬迁至滨海湾金融中心2号楼,导致占用办公空间的减少大部分发生在市区核心区,因此21科利尔码头已被暂时从库存中删除以进行翻新。

“其新租户WeWork计划于2021年迁入。”

泰女士估计,不考虑汇丰银行搬迁的影响,今年四月至六月期间,全岛范围内对办公空间的净需求将收缩30,000-35,000平方米。

“上一次净需求下降是在全球金融危机期间,在2008年第四季度下降了34,000平方米,在2009年第一季度下降了30,000平方米。”

她补充说,在2003年第一季度的非典爆发期间,占用的办公空间收缩了54,000平方米。

2020年第二季度,岛上办公空间的减少达到了创纪录的水平,第一季度减少了7,000平方米。这是十二个季度以来的首次下降。

世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究主管戴斯蒙德·辛(Desmond Sim)将第二季度净需求的萎缩归因于各行各业紧缩腰带的企业。他补充说:“成本控制仍然是重点。租赁活动主要是由更新或搬迁驱动的,更多的公司从目前的规模缩小了规模。”

市建局在新加坡中部地区办公空间的租金指数在过去三个月中于2020年第二季度保持不变。相比之下,今年第一季度下降了0.8%。

中部地区办公室租金指数的分割显示,尽管2020年第二季度中部地区的租金环比下降2.3%,但边缘地区的租金指数同期增长1.1%。

高纬环球(Cushman&Wakefield)新加坡和东南亚研究副总监黄贤扬(Wong Xian Yang)预计,随着更多租户放弃租房和空置职位的增加,新加坡的写字楼租金将在今年下半年下降。

仲量联行(JLL)预计,今年整个CBD甲级写字楼市场的有效平均月租金总值将下降约12%,而去年同期则增长5.4%

也就是说,高力国际新加坡研究主管Tricia Song预计,到2020年,CBD甲级办公空间的需求驱动力将来自仍在增长的技术领域以及由于先前承诺的租赁而带来的灵活工作空间。“不过,灵活的工作区操作员在过去三年中建立了重要的业务之后,可以合并新的业务。”

仲量联行的Tay女士更积极地表示,当前的市场停工正在刺激CBD的重建兴趣。如果这种情况得以实现,它将有助于通过供应来平衡需求,并有助于恢复办公部门。

“流离失所的租户寻找替换工作场所将有助于吸收空间,而由于Covid-19造成的拆除和潜在的建筑延误将缓和供应增长。从中长期来看,更新的CBD将巩固新加坡作为全球办公中心的优势,她补充说。

市建局中部地区办公空间价格指数连续第四个季度下降。该指数在上一季度下降4%之后,在2020年第二季度环比下降4.3%。

C&W的Wong先生指出,2020年第二季度的跌幅是自2009年第一季度以来最大的季度跌幅,当时价格下跌了12.0%。

他补充说:“价格的急剧下跌反映了对办公市场的短期风险,例如对经济衰退的担忧和社会疏离措施,这导致了办公空间的利用率下降。”

黄先生预计写字楼价格将进一步下跌。“随着一些所有者兑现履行商业义务,市场可能会出现一些机会主义的困境购买。”

他补充说,尽管如此,鉴于分层办公室的供应有限以及新加坡作为亚太门户城市的地位,新加坡办公室的中长期基本面保持不变。

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