投资商业房地产时应避免的5大错误

2019-12-27 16:34:43
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房地产投资更多是一门科学,而不是一门艺术,需要仔细规划和评估各种因素。如果您要投资商业房地产,则需要格外小心,因为投资的门票通常很高,并且有许多因素决定此类房地产的回报和价格升值。商业房地产市场是动态的,决定租金收入潜力甚至房地产价格上涨的各个方面不时变化。政府变更或政策变更也可能对财产为您赚钱的潜力产生巨大影响。在特定区域内的环境影响以及因此在特定区域或区域内与保护地球母亲有关的新法律也可能影响建筑物的获利潜力。

我们来看看投资者在投资商业房地产时应避免的一些常见陷阱甚至疏忽:

1.形式一词的使用

卖方或经纪人通常会提供有关该物业的潜在收入和创收能力的文件和报告。有时,收入预测旁边会附加“形式”一词。这是一个拉丁词,意思是“为了形式或外观”。详细阐述该物业未来创收能力的报告和文件均基于虚构因素。在评估财产的创收潜力时要非常现实。这可以通过查看该地区的邻近物业和整体房地产市场情况来完成。

2.不完全调查财产

当您在进行投资之前访问物业时,大多数卖方和经纪人只会将您带到建筑物的最佳区域。这些零件将无损坏,或在大火发生后进行翻新。您必须坚持查看整个建筑物及其各个角落。如果该物业用于工业目的,请查看所有存储原材料的仓库。存放原材料的商店通常是酒店最糟糕的部分,在您购买酒店后不久可能需要进行大规模装修。您还必须仔细查看建筑物的新近装修部分(如果有),并查看是否已进行了尽职的维修工作,否则在购买物业后不久会引起问题。

3.环境法律与限制

请注意在您打算进行投资的地区或区域中适用的环境法律。通常,卖方或经纪人甚至不会谈论它。买方可以了解本地和区域允许的活动类型。将您的钱花在房地产上从事某种类型的业务,然后发现该活动甚至在当地是不允许的,这确实是不幸的。为此目的,聘请专家并与当地的中立经纪人进行核对,将是一个好主意。

4.不看房客及其收入

如果您要投资已租户的建筑物,请仔细查看租户。那里的商店是什么样的,每月和每年的销售额是多少。了解租金与销售比率也将使您了解租户是否有可能长期居住。租金与销售比率低于5%被认为是不错的。这意味着租金不应超过销售额的5%。如果租金与销售比率超过此阈值,则可以避免投资于该建筑物,因为租户搬出的时间可能迟于后来。仔细查看每个租户的租赁期限和租赁契据也将有所帮助。如果商业大楼中的大多数租户都签署了短期契约,那么在几年或几个月的时间里,您更有机会坐在建筑物中空置的陈列室和办公空间中,这意味着您的收入减少。通常,要花一点时间才能为即将离任的租户找到新的租户,而该空间在此期间处于空置状态。

5.隐藏费用

财产文件和销售条款中有时会隐藏很多费用由财产的卖方和经纪人决定。这些可以是卖方负责支付的法定税和地方税。也可能有即将进行的维修,但卖方正试图将维修负担转嫁给您。可能有建筑物的保险仍在继续,卖方可能会向您收取保费。通常,购买由前所有者拥有保险的建筑物不会造成任何伤害,但是本保险单是根据前所有者的需要采取的,可能对您没有多益,并且对于您将其用于何种用途属性。例如,先前的所有者可能已经在建筑物中存储了某种原材料,并为该特定物质或原材料购买了保险。您可能根本不存储此类原材料,因此,

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