RERA是否可以推翻建造商为更改项目计划而签订的强制同意协议

2019-11-13 15:51:50
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2016年《房地产(管理与发展)法》是印度房地产历史上的里程碑式立法。它是建立房地产监管局的综合法规,以规范开发商与购房者之间的关系。管理局负责执行该法的规定,确保开发商与购房者签订注册的销售协议,按照批准的计划建造房屋,并交付限时拥有的公寓。

强制同意的问题

尽管RERA的支持者对其行业的积极前景感到乐观,但购房者的说法却略有不同。最近,有抱负的购房者Rohan(为保持机密而更名)在北方邦勒克瑙市即将进行的RERA注册住房项目中预订了公寓,该项目由品牌开发商建造。罗汉(Rohan)坚信建筑商将严格遵守RERA,因此支付了10%的首付,并与开发商一起注册了出售协议。

罗汉在分公司的办公室登记了协议,因此感到震惊,开发商在最后一刻要求他签署一封标题为“无条件且不可撤销的同意更改项目计划”的信。通过让他在信上签字,开发商希望Rohan同意他将来会在批准的建筑计划中进行的任何更改。此类同意将是无条件的,不可撤销的且需要提前招标,这将使开发者可以根据自己的想法和幻想自由进行任何更改。Rohan感觉到开发人员的恶意意图,因此拒绝引用该文件,理由是RERA第14条。

RERA第14条:未经买方同意,不得修改计划

RERA第14条禁止开发商未经购房者事先同意而对项目的批准计划进行任何修改。根据第14条,只有在有关购房者事先书面同意的情况下,才允许对单个公寓的计划和规格进行任何更改。另一方面,除非开发商获得项目中所有购房者(或分配者)的三分之二的事先书面同意,否则不能对整个项目的布局和建筑物的公共区域进行更改。因此,开发商在建造过程中有义务遵守批准的计划,并且不能偏离计划。

知情同意的学说

第14节中的“事先书面同意”一词具有至关重要的意义,因为这意味着购房者在同意之前必须先了解项目的拟议变更。孟买高等法院,在Madhuvihar合作住房协会等人与Jayantilal Investments等人案中,2010年(6)Bom CR 517,有机会解释1963年《马哈拉施特拉邦房屋所有权法》(MOFA)第7节,与RERA的第14节类似。法院认为,购房者的同意必须是“知情同意”,即,在对购房者发出通知后,通过完全和全面披露建造者计划实施的项目或计划,可以自由给予同意。此外,同意必须是特定的,并且与预期的开发商的特定项目或计划有关。

法官还补充说,开发商事先获得的一揽子或普遍同意,特别是在签订协议期间,在法律上无效。这种模糊的同意违背了马哈拉施特拉邦《公寓所有权法》颁布的目的。因此,法院对该规约进行了有目的的解释,并裁定不允许开发商滥用职权来破坏该法案的通过目的。

高等法院对拟议修改的裁决具有约束力的先例

由于孟买高等法院是印度宪法第215条规定的记录法院,因此孟买高等法院宣布的法律将对马哈拉施特拉邦具有约束力,并将成为其他高等法院的有力先例。

由于MOFA的第7节与RERA的第14节类似,因此Madhuvihar合作住房协会一案的裁决将对房地产监管局和房地产上诉法庭提出的所有案件均适用。因此,如果开发者希望修改项目布局,则必须获得所有分配者的事先书面同意。在将所有拟议的修改和修正以及对开发人员的影响告知他们之后,应征得此类同意。这将使被分配者能够根据自己的利益做出明智的决定。

可以撤销强制同意

重要的是要注意,在罗汉案中,如果开发商强迫他以钩子或骗子方式给予同意,则可以根据1872年《印度合同法》第19条将其视为无效。第19条声明,在受害人的情况下,欺诈,胁迫,虚假陈述或不当影响的手段可能无效。因此,如果购房者在开发商的压力下给予同意,他可以轻松地提出质疑,并根据1872年《印度合同法》第19条将其宣布为无效。

向房地产监管局投诉

对于面临来自开发商的压力而要求开发商签署此类不合情理的信件的购房者而言,理想的补救方法是根据RERA第31条提出申诉。提起投诉后,监管机构可以援引该法第35条规定的调查权力,并对此事进行调查。如果管理局发现开发商违反了第14条的文字和精神,则可处以相当于项目成本5%的罚款。此外,如果发现开发者沉迷于欺诈行为,它甚至可以根据该法第7条取消该项目的注册。

前进的道路

法律没有执行权是无牙的,这是一个古老的原则。随着RERA的通过,现在执行的关键在于购房者自己。如果某人遇到RERA注册的开发商实施的任何不正当行为,则必须立即根据RERA第31条提出申诉,并要求管理局对此事进行调查并相应地对开发商进行处罚。由于根据RERA进行的诉讼相对较快且不受民事法院中休会文化的束缚,因此购房者有理由相信在他们的事务中会伸张正义。在任何情况下及时采取行动,不仅可以起到威慑作用,还可以增强消费者的意识和决心。

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