商业房地产投资如何进行市场分析

2019-11-13 15:48:52
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如果您正在考虑投资商业房地产,那么显然您想对投资进行彻底的“市场分析”,并且可能不知道该怎么做。有各种各样的数据可能与您无关,也可能与您无关。挖掘与您相关的数据,然后进行一些认真的工作来确定该资产对您是否可行和有利可图,将是有意义的。在这里,我们将探讨用于商业房地产投资目的的“市场分析”的一些最重要方面。

为要考虑的物业确定正确的市场区域

市场分析的第一步是定义要考虑购买的房地产的市场区域。市场区域是该物业将要满足的直接地理区域。换句话说,这是物业将服务的地理区域。这对零售,酒店,仓储和银行业具有特殊意义。市场区域将在很大程度上取决于财产的类型以及从那里进行的业务。如果是百货商店,则市场区域就在附近;假设半径为2公里。购物中心将拥有更大的市场区域,比如说半径为5-10公里。

确定市场区域后,重要的是要查看该市场区域可用的经济和人口统计数据。您应该关注的是该地区有多少人,他们的收入水平,教育水平,家庭规模,年龄,婚姻状况和就业率是多少。有时,该地区正在发展,越来越多的建筑正在发生,市场区域的人口可能会增加。在这一领域的投资可能会非常有利可图。另一方面,如果该地区已经有了很大的发展,而且该地区的人口没有增长的可能性,那么对该地区商业地产的投资可以带来稳定的回报,但不能带来指数回报。

收集数据

任何给定地点将有多个数据源;确保从最可靠的来源获得最新数据。政府提供的数据通常是可靠的。但是,有许多组织,非政府组织和统计公司可以拥有非常好的数据和对特定市场的洞察力。您将必须查看其中哪些在您打算进行投资的领域中活跃。可能有一些公司或组织提供收费数据。根据您建议的投资额,您可以考虑从这些公司购买数据。购买数据时,请选择具有以下大多数数据集的公司:

1.利率

2.家庭收入

3.房地产销售和租赁数据

4.失业率

5.公立学校数量

6.每日流量数字

同样重要的是要看到市场区域中已经存在的类似企业的数量和种类。如果市场区域中已经有百货商店,那么您在百货商店的物业中的投资可能不会获得很高的回报。同样,如果市场区域中已经有银行或仓库,那么您对类似物业的投资可能不是一个好主意。但是,这并不一定意味着您应该仅仅因为已经在该地区进行竞争而远离那里的投资。

分析市场区域的空置率和净吸纳量

确定的市场区域中的空缺率也是一个非常重要的因素。如果该地区的商业地产空置率很高,那么即使人口众多的地方也可能不是投资的好主意。高空置率意味着即使您的财产也可能无法赚到高租金。空缺率高达5%的地区被认为可以安全地进行投资,但是任何高于该水平的地区都不能被认为是很好的投资。净吸收是要考虑的另一方面。净吸收是给定时间段内给定市场区域中租赁空间的数量变化。如果在给定的时间段内租用了xx数量的空间,并且租户在同一时间段内腾出了yy数量的空间,那么净吸收量将是xx-yy。净吸收可以为正也可以为负。净吸收负值再次表明您的投资获得良好回报的可能性较低。对于净吸收数据,您可能必须依靠该地区的优秀经纪人。如果您的投资足够大,则有必要为数据付费。

市场领域的供求动态

有些公司的具体数据与任何给定市场区域中每平方英尺的零售额以及每平方英尺的平均租金和精确租金有关。他们还具有房地产需求和供应的历史数据,尤其是各个地区的商业房地产。它们还可以成为市场上竞争企业当前销量和租金的来源。可以利用它们进行更好的分析。

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