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您需要了解的有关待售房屋的所有信息

来源:   2020-04-26 16:44:33

对于购房者和购房者而言,很少有瞬间像在您房屋前面的“待售”标志上添加“售出”徽章一样令人兴奋。但是,当您开车穿过街区时,尤其是在寻找房屋时,您可能会偶尔看到张贴“待售”徽章的信息。

那么,房屋待售是什么意思呢?

在卖方接受要约并且双方之间已签订合同之后,将进行待定房屋销售。当房屋销售待决时,它不再被视为本地多重列表服务上的有效列表,代理在该处提供有关可用物业的信息。营销物业的公共站点(包括Zillow,Trulia和Redfin)也从本地MLS中获取列表信息。当某物业从MLS上撤出市场时,其可用性也会从这些网站上删除。

待定交易的时间取决于您的居住地。在某些情况下,待决可能包括尽职调查期,在此期间,财产将接受检查并进行公共记录检查,以确保没有法律问题。在其他市场中,待审核阶段可以在尽职调查阶段之后开始。在待定期间出现打ic或意外情况可能需要进行新的谈判或取消交易,因此买方,卖方及其房地产经纪人必须努力确保交易成功完成。

如何阻止待售房屋掉下来

从接受要约到结束,这笔交易很可能会失败。以下是房屋销售失败的一些常见原因,以及购房者和卖家如何避免这种情况:

融资。购买者可以通过预先获得抵押贷款来减少被放贷人拒绝融资的机会。实际上,许多卖家在考虑要约时都喜欢预先批准。一旦提出要约并且正在承销贷款,购买者应避免进行大笔采购或辞职,放贷者可能会视其为危险信号并拒绝贷款。

上门检查。房屋检查中发现的问题,例如屋顶漏水或不符合市政建筑法规的装修,可能会导致谈判破裂。购买者应该提前知道他或她处理房屋问题的门槛。卖方可以通过进行上市前检查来消除意外的问题,该检查可以使他们在签订合同之前将问题解决或向潜在的买方披露​​。

评价。贷款人通常需要在抵押批准之前对财产进行评估。如果评估的市场价值大大低于购买价格,则可以拒绝批准的贷款或将其降低到评估的金额。卖方应与他们的代理商合作,以现实的价格为房产定价,而买方应避免陷入竞购战的兴奋之中,并提供过高的价格。

留置权在家里。如果产权保险公司发现对财产所有权或房屋留置权的主张存在冲突,则卖方必须在结案前努力解决问题。如果问题无法解决,贷方可能会拒绝批准抵押,或者买主可能选择走开。

不可预见的情况。直到2020年3月,其他外部因素都不太可能使即将完成的房地产交易脱轨。但是,COVID-19大流行对房地产产生了重大影响。尽管许多在留在家中订单之前待处理的交易都进行了细微的更改(例如直通车关闭),但新的待处理交易包括了意外情况,以便在出现财务或健康问题时,使买卖双方更容易退出由于大流行。

这是买卖双方需要了解的待定销售流程。

买方在待售中的角色

报价被接受后,买方的实际工作便开始了。买家可以为此阶段做准备的最好方法是,从抵押贷款人和产权保险公司到房地产经纪人和检查员,聘请必要的专业人员。

在大多数市场中,尽职调查期限是在合同签订后的10天内。贷款的正式申请将提交给抵押贷款人,以发出评估人以研究房屋和区域,以确定房地产的市场价值。另外,应安排一次检查,通常,房地产律师会探索该物业的公共文件,以检查可能影响交易的其他细节,例如为将来扩阔道路而进行的地役权。

购房者通常选择参加房屋检查,询问问题并从检查员那里了解房屋。然而,在冠状病毒大流行期间,检查人员要求所有有关方面在检查过程中远离现场,并要求随后通过电话或视频通话和书面报告提供报告和详细信息。“报告本身(以及报告)的体验确实比以往(大流行)更加直观了,”总部位于新泽西州萨默维尔的国家房屋检查公司HouseMaster的总裁兼首席执行官Kathleen Kuhn说。

如果一切都检查完了,并且双方协商或同意放弃有关检查或评估的应急费用,则买家可能会发现自己只是在等待交易日。

但是仍然有工作要做。买方应与抵押贷款人保持联系,以确保向他们提供所有正确的财务文件,并且抵押贷款承销没有问题。延迟可能会推迟截止日期,这可能会给买卖双方造成麻烦。

在纽约等一些地区,尽职调查是在财产与合同签定之前进行的,在未决期间的重点是获得建筑物管理机构的批准。如果您要购买的房屋是房主协会,公寓社区或合作社的一部分,则需要接收有关协会或董事会的信息。在合作社情况下,董事会还需要批准您成为未来的居民。

在未决流程的最后一步-购房的完成-在COVID-19大流行中看到了重大变化,这可能需要更多的准备和耐心。经常在结束协调中发挥作用的产权保险公司正在努力迅速适应物理距离准则,以减少传播病毒的机会。

与大流行之前相比,关闭可能需要几天的时间,根据国家的要求,对当地市政当局的立案程序进行更改并找出安全关闭的最佳方法,大流行才能根据州的要求整理出远程公证授权。“现在,越来越多的产权公司,即使不是全部,都提供路边关闭服务,”产权和代管业务副总裁兼位于芝加哥地区的产权保险公司Proper Title LLC的顾问Kathy Kwak说。

卖方在待售中的角色

在买方忙于整个待处理流程的过程中,卖方有更多时间放松。“签订合同后,卖方要做的就是等待,”纽约市布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)的持牌房地产经纪人丽莎·利普曼(Lisa Lippman)说。

房屋中介通常安排检查,评估或其他任何对房屋的访问,但卖方可能需要在场以让人们进入。卖方还可以选择见证检查或选择离开房屋。

但是,位于俄勒冈州波特兰的蓝鸟房地产公司的所有者和经纪人托尼·米克尔(Toni Mikel)强调,卖方应在交易待定之前确定交易,因为那时他或她没有能力退出交易交易–只有买方在法律上有能力取消合同,而无需任何实际原因。

由于谈判是在尽职调查过程中发现的,因此,“卖方然后可以决定要说什么,”米克尔解释道。如果物业的估价降低或拒绝对检查中的表面进行必要的维修,则卖方可以拒绝就价格进行谈判,但Mikel指出,如果卖方似乎有意试图使买方退缩,则可能导致违反合同的诉讼。

对于卖方而言,未决程序的最后一步是搬出并保持房子整洁。买方将在交易完成前几天进行演练。届时,利普曼建议她的卖方雇用清洁工。

她说:“他们应该把它留得比扫帚清洁多一点。”当脏污时,买家可能会更仔细地查看细节,并发现钉孔或细小划痕,否则他们不会指出这些问题。

待售对感兴趣的买家意味着什么

如果您正在找房子,并且希望在当地MLS上待报价的物业,您还能报价吗?

通常,一旦该物业被列为待售,上市代理就不再接受要约,因此您将无法下标。

但是房地产交易可能会因各种原因而失败,因此,待完成的交易并非已完成。尽管在交易待定期间您可能无法提交正式要约,但是您可以要求您的经纪人与上市代理人联系以咨询交易情况,如果该物业重新上市,则可能会被告知。因此您可以在其他买家之前出价。

但是,依靠达成一笔交易可能不是您作为房屋猎人的时间的最佳利用方式。如果由于先前未发现的问题(例如财产留置权或房屋突然损坏)而达成交易,那么您可能也不太希望这样做。

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