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中国银行房地产贷款上限可抑制集中风险

来源:   2021-01-11 12:08:42

银行对房地产业贷款敞口的新监管上限与政府为抑制房地产开发商和购房者过度借贷相关的风险而做出的努力一致,但可能会鼓励一些银行增加对其他部门的贷款以维持信贷增长。惠誉评级。法规驱动的贷款方式的变化将受到银行风险偏好和增加非财产贷款范围的影响。

该法规旨在对财产风险和抵押贷款施加上限,但是银行将强制要求实施两到四年的过渡期以强制执行此更改。对于六家国有商业银行和国家开发银行(A + /稳定),房地产贷款不超过总数的40%,抵押贷款不超过总数的32.5%。小型银行的要求会有所不同,上限通常较低。

惠誉认为,新的限制措施将抑制房地产贷款的增长。目前超过上限的银行可能会比整个行业看到房地产贷款的减速幅度更大。各个机构将根据潜在借贷机会的风险/回报情况,决定是放慢整体信贷增长还是增加对风险较高的非房地产行业的贷款。这项改革是在整个部门的资本压力的背景下进行的,我们认为这将阻止中期总贷款增长的显着加速。

银行贷款的限制与当局于2020年推出的“三红线”窗口指导相一致,以限制房地产开发商增加借贷的能力。这些政策的影响对于大多数受惠誉(Fitch)评级的中国房屋建筑商应是可控的,因为这些公司在现金流出方面具有显着的灵活性,并且可以通过减少土地收购,加快预售或出售资产来降低杠杆率。但是,少数低流失率或高杠杆率的房屋建筑商可能面临更高的流动性或再融资风险,从而导致负面的评级压力。同时,我们认为该政策对抵押贷款的新限制与我们的假设一致,即2021年住宅合同销售将与2020年持平或略有负数。

银行可能会通过证券化将更多抵押贷款从资产负债表中移出,从而对新政策做出反应。截至20Q3,整体证券化作为资金来源仅占银行未偿还房屋抵押贷款余额的不到3%。尽管如此,监管机构仍将需要批准RMBS的发行额度,并且可能不愿允许发行规模会削弱新措施减少银行业房地产风险的规模,特别是由于大多数RMBS最终由银行持有。

我们认为受新上限影响的银行可能会通过减少与房地产相关的贷款来调整其增量贷款结构。如果他们选择增加用于消费,制造业和中小型企业的贷款发行以维持信贷增长,这可能会在短期内增加资产质量和资本压力,因为这些贷款通常比住房抵押贷款抵押品更弱,风险权重更高。

但是,鉴于过渡期以及由于此类信贷的供求关系之间的动态变化而导致与房地产相关的贷款收益率上升的可能性,这种影响应该是有限的。从中长期来看,新政策可能会产生积极的信贷效果,因为它将阻止贷款集中在房地产相关领域,并有助于遏制与房地产市场动荡的潜在风险以及开发商和购房者过度杠杆相关的金融系统风险。根据中国主权国家的评级(A + /稳定),中资银行的发行人违约评级将继续受到支持驱动。

资料来源:惠誉国际评级

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