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如何确定房地产价值

来源:   2020-10-16 16:40:29

有抱负的投资者经常想知道的第一件事是如何确定房地产价值。毕竟,只有仔细研究了房地产的估值,您才能确定现在是买卖的好时机。

考虑到这一点,这是房地产估价指南。请继续阅读以了解当前的市场状况,房地产评估流程的工作原理,以及如何确定作为投资者的房地产价值。

仔细查看当前市场数据

根据全国房地产经纪人协会(NAR)的最新数据,在全国范围内,住房供求的不平衡导致房价上涨。截至2020年8月,全国房屋中位价从2019年8月的278,800美元增至310,600美元,同比增长11.4%。值得注意的是,数据显示,该国每个地区的房价均在上涨。

就其本身而言,八月份的房屋总存量只有149万套。这个数字比一年前的183万台下降了18.6%。此外,未售出的库存为三个月供应量,也比2019年8月的四个月供应量明显减少。

同时,现有房屋销售或已完成交易的数量继续攀升。全国范围内的销售额同比增长10.5%,从2019年8月的543万季节性调整后的增长率增加到今年8月的600万季节性调整后的增长率。虽然美国四个主要地区的每个地区都呈现出逐月和逐年增长,但东北地区却看到了最大的增长。

至于住房市场失衡的背后原因,历史上较低的抵押贷款利率加上缓慢恢复的就业增长可能与对购房感兴趣的购房者涌入有关。此外,近年来房屋存货有限,而且由于加州持续的山火,问题可能只会变得更加严重,这造成了木材价格的上涨,这无疑会阻碍新建筑的步伐。

如何确定房地产价值

现在,您对当前房地产市场的状况有了更多的了解,下一步就是学习如何确定价值。确实,可以通过三种不同的方法来找到房屋的价值。

使用FHFA房屋价格指数(HPI)计算器

如果您想了解随着时间的推移,房屋的价值已经升值了多少,查找此信息的最佳方法可能是使用联邦住房融资局(FHFA)的房价指数计算器。该工具使用数十年来抵押交易收集的数据来追踪房屋价值在一项交易与另一项交易之间的变化,从而了解房屋价值在给定市场中的波动情况。

也就是说,此工具并不完美。特别是,它仅从合格贷款中收集数据。此外,数据没有经过季节性调整或针对通货膨胀进行调整。不过,如果您想对自己的财产的价值有一个广泛的了解,这是一个不错的起点。

要求进行比较市场分析(CMA)

当您准备将房屋投放市场时,最好的选择是请房地产经纪人进行比较市场分析。正如其名,这个文件你家比较近期销售(谱曲)在您的区域,看看它如何。

通常,您的经纪人会根据各种不同的因素对房屋进行比较,包括平方英尺,卧室和浴室的数量以及最近的更新或便利,以得出您房屋的估计价值。该数字通常用于帮助确定待售房屋的挂牌价格。

进行专业评估

最后,对于最准确的房屋估价形式,您将需要聘请鉴定师进行专业鉴定。通常,当需要批准买主融资或房主为抵押贷款再融资时,可使用此方法。评估被认为是确定房屋当前市场价值的最准确方法。

在评估过程中,专业评估师将首先对房屋进行评估。就像您的代理商对比较市场分析所做的一样,他们将研究诸如平方英尺,卧室和浴室的数量以及任何升级等因素,以确定您房屋的公平市场价值。完成后,他们还将查看最近的销售情况,以比较您的房屋。

使用房屋估价网站前的须知

您可能已经注意到我们确定房屋价值的方法列表中缺少一种流行的方法。如今,Zillow(NASDAQ:Z)(NASDAQ:ZG),Trulia或Redfin(NASDAQ:RDFN)等许多网站都提供在线工具来进行房地产评估。这种方法被称为自动评估模型(AVM),它使用数学建模以及来自交易数据库的信息来进行房地产评估。

重要的是,将您从AVM服务(例如Zillow Estimates)接收到的所有信息都花一点钱。顾名思义,服务只是一种估计,这意味着它并不总是准确的。实际上,ATTOM Data Solutions估计AVM的平均估值可能平均下降14,000美元。毕竟,AVM取决于公共记录数据的可用性,这些数据可能已过时甚至不存在。

为此,AVM估值并不是衡量房屋总价值的真实指标。这些工具最适合用作确定是否应该打电话给房地产经纪人而不是真正衡量财产价值的起点。为此,您需要联系房地产专业人员,并使用上面列出的方法之一。

房地产价值与实际支付的价格有何不同?

通常,业主会假定他们获得的物业估价编号与他们出售该物业时收到的金额相同。但是,不幸的是,这种情况很少发生。实际上,市场条件和买方的需求会影响您期望获得的财产收益。

一方面,房地产市场的现状将发挥作用。例如,在像当前这样的市场中,房地产稀缺,每个可用的房源都会有更多的竞争。这种竞争将推动房价上涨。在买方市场上,由于库存充足,卖方可能被迫降低房屋价格以保持竞争力。

另一方面,买方的个人需求也会在您收到的房屋价格中发挥作用。例如,一个认为您的物业已完全准备就绪的买家可能愿意支付比看到房屋需要大量翻修的买家更多的钱。

投资者在确定房地产价值时应了解哪些基准?

作为投资者,当您需要向投资组合中添加物业时,请务必不要提供超过市场价值的价格。大多数投资者使用一些方程式来确定财产的可能性并帮助确定他们应该提供多少。

净营业收入

净营业收入(NOI)的核心是用来衡量房地产投资的获利能力。您可以使用以下公式找到属性的NOI:

净营业收入=营业总收入-营业总支出

结果数字将是正数或负数,表示该财产每年是赚钱还是亏钱。通常,投资者应该寻找积极的NOI。但是,净营业收入是税前数字,未考虑贷款本金和利息,资本支出,折旧或摊销。

资本化率

接下来是该资产的资本化率(上限率),或其净营业收入与购买价格的比率。通常用百分比表示,可使用以下公式找到:

净营业收入/当前市场价值

在房地产中,计算封顶费率可以使您独立于购买价格来比较房地产。通常,封顶率越高,潜在的回报就越高。该方程式可帮助您将一个属性与另一个属性进行比较,以查看哪些属性值得进一步研究。

百万英亩的底线

在买卖房地产之前,房地产投资者必须知道房地产的价值。为此,无论您处于交易的哪个阶段,都可以使用本指南来帮助您开始进行房地产评估。有了这些知识,您应该对评估过程的工作方式有一个更好的了解。但是,对于有关您的财产价值的特定问题,最好的选择是与房地产专业人士联系以寻求帮助。

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