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许多加拿大主要的商业房地产企业都准备好应对消费者信心

来源:   2020-08-25 16:30:32

零售房东预计,随着当前局势长时间关闭后,商店和购物中心将重新开放,社会疏远协议将构成挑战。从突如其来的经济冲击中恢复可能是一个更长远,更艰巨的前景。

最近发布的广泛调查结果由Altus Group进行的调查显示,加拿大许多主要的商业房地产公司都准备好应对消费者信心,租户偿付能力和自身投资回报的侵蚀。在当前局势的四月中旬,向与私人所有者,房地产投资信托基金,养老金基金,人寿保险公司和经纪公司有关的115名行业专业人员提出了问题,其中包括35名参与对国家投资组合进行监督的专业人员。百分之九十的受访者(占78%)拥有或管理零售物业,使其成为调查基础上最常代表的行业,其次是写字楼,工业和多居所。在加拿大零售业中尤为突出的一些企业包括凯迪拉克Fairview,First Capital,牛津地产集团,伊万华·剑桥,Morguard和BentallGreenOak。

“我们打算在危机持续期间定期进行这项调查,” Altus Group研究,评估和咨询总裁Colin Johnston报告。

首先,接受调查的受访者表示,他们预计空置期将随着空缺率的上升,租金的下降,租户保留率的下降和上限率的上升而变化。大多数还搁置了自己的收购计划。尽管普遍认为机会性房地产交易会发挥作用,但相当一部分受访者表示有兴趣将其用于零售业。失业,消费者支出下降和信心下降以及小企业破产被标记为房地产基本面的最大威胁,而对融资约束,股市动荡或政府债务增加的关注较少。

“即使在政府的帮助下,人们也将更多地专注于日常开支,努力维持生计,并跟上抵押贷款和房租等其他必需品,”国家研究观点经理Kruti Desai说道。 Altus集团。“休闲和娱乐处于这场危机的前列。旅游业受到了严重的冲击,并且急剧下降。实体零售正紧随其后。”

租金减免要求提早出现

有零售兴趣的调查受访者甚至在引入加拿大紧急商业租金援助(CECRA)之前就很好地说明了与租户制定租金延期安排的努力。尽管一些批评家指责商业房东不愿意签署联邦政府的补贴,以支付合格租户租金的50%,但调查结果显示,超过80%的零售商已经同意推迟零售租金,还有更多到4月23日,即总理贾斯汀·特鲁多(Justin Trudeau)宣布CECRA的早期细节的前一天,有超过30%的人提出了某种形式的租金减免措施。

约翰斯顿重申:“许多零售业主根据零售商的风险状况和面临被迫关闭的巨大影响来主动设计和分配租金减免计划。”“零售租户比办公室租户(19%)或工业租户(10%)更有可能从房东那里获得减租或减租。只有一名受访者表示没有租金减免计划。”

到那时,大多数受访者预计将推迟两个到三个月的租金。在某些情况下,超过50%的私人公司还表示愿意延长谈判期限,而养老基金和房地产投资信托基金似乎更不愿意。大多数受访者计算出,他们需要6到18个月的时间来填补空缺,但根据地区和资产质量的不同而有所差异。

位于安大略省,魁北克省和不列颠哥伦比亚省中心的核心资产被标记为更有可能保留租户,稍微加快租约并保持租金价值,预计在郊区购物中心和整个大草原中前景更加复杂。总体而言,对郊区二级资产的租金率预测更为悲观,有48%的受访者预计将下降10%以上,而接受调查的受访者中有21%预计城市优质租金将下降至相同水平。

显然,大多数人准备在优质购物中心中保留至少70%的租户。在其他地区的确定性要差得多,在这些地区几乎几乎有一些房东预计30%至50%以上的房客不会续租。尽管人们期望在魁北克,安大略和加拿大西部的三到六个月内仍然可以填补顶级购物中心的空缺,但受访者更倾向于预算至少十二个月来租用二手物业中的空置空间。

约翰斯顿总结说,所有这些都流向了受访者的房租减免方法。“所有者优先考虑可以度过这场危机的零售商的短期救济。当前局势正在加速在当前局势爆发之前就开始出现的弱势/强势零售概念的分歧。”

暂停收购,但投资策略持久

尽管这些所有者中最大的一部分表示,除了当前局势发生时已经在进行中的交易之外,他们没有短期计划来收购零售物业,但只有不到一半的人认为他们的零售投资策略处于搁置状态。养老基金,保险公司和私人公司比房地产投资信托基金更有可能向前推进。

大多数受访者预计零售上限费率会上升,不列颠哥伦比亚省被确定为有压缩潜力的单一市场。与二手购物中心相比,顶级房地产被认为更有价值。也就是说,在杂物店停靠期间仍开放的具有杂货店主播和/或其他服务组合的社区广场处于更有利的关口。

约翰斯顿表示:“基本服务零售将会很好。”

同时,社会疏离势在必行地打击了体验式零售业的最残酷打击-之前利用该市场领域作为电子商务的解毒剂,并且是蓬勃发展的区域性购物中心和竞争性高街购物的主要支柱。当前局势后的前景仍不清楚

Desai建议:“零售业将继续提高电子商务的容量,这可能促使房东在其他一些租户退出时将更多的注意力放在娱乐型租户上。”“事实上,当人们渴望在公共场所进行社交和互动时,零售商可能会发现机会,将娱乐策略与消费者的暴发后行为和习惯联系起来。”

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