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加拿大主要城市中心的租金需求

来源:   2020-08-25 16:27:38

限制当前局势传播并保护加拿大人健康的措施正在导致经济活动的严重中断,包括大多数城市中心的租金需求。尽管联邦和省级政府已采取措施限制这种经济影响,但不利影响的风险仍然很大。

CMHC的副首席经济学家Aled ab Iorwerth说:“当前局势对加拿大的城市中心产生了前所未有的影响。”短期的不确定性将导致销售活动和新建筑的严重下降。随着病毒被克服,城市将反弹,但是复苏的路径和时间存在很大的不确定性。”

具体而言,就租赁行业而言,报告指出,移民数量的减少将继续限制需求,而短期租金减少可能会使更多单位可用于长期使用。

特定市场的租金需求:

温哥华

在某种程度上,温哥华的所有权市场较少受到失业率上升和边界封闭的影响,而租赁市场对这种冲击更为敏感。房地产购买者往往比租房者年龄大,因此,由于经济停摆,他们失去工作的可能性较小。迄今为止,失业率首当其冲的是年轻雇员,他们不太可能拥有购买所需的累积储蓄。

温哥华CMA的人口增长也是如此,这在很大程度上是由年轻移民的涌入驱动的,其中大多数是加拿大移民。移民到温哥华的直接减少预计将直接减少租金需求。在短期内,空置率可能会从历史低点上升,因为随着最近专门建造的租赁开始数量的增加,租赁单元的供应将增加,而需求下降。

卡尔加里

从历史上看,各种来源的净迁移一直是卡尔加里CMA人口增长和租金需求的主要驱动力。大流行会对近期移民和省际移民产生负面影响。

这将导致租金需求大大减少。同时,预计大量新的出租单元将在未来几年内完成并投放市场,而一些以前用作短期出租的现有单元也可能会增加长期出租单元的供应。在短期内。需求下降和供应增加的综合影响可能是未来两年卡尔加里CMA的空缺率更高。

埃德蒙顿

埃德蒙顿地区对出租房屋的需求可能会下降,这是因为主要人口统计数据(例如年轻人(25​​-34岁)和国际移民)的增长速度低于预期。预计旅行限制的实施将影响国际和省际移民,这将限制对埃德蒙顿租赁单位的需求。

在供应方面,由于目前正在建造的单元数量在未来两年内将增加,因此在专用和公寓类市场中将有更多租赁单元进入市场。预计供应量增加而需求几乎没有或没有增加,很可能会导致埃德蒙顿的空置率在2020年和2021年增加。

多伦多

预计供应将增加,主要是因为初级租赁单元的完工率更高,以及更多进入二级市场的租赁共管公寓,这将缓解历史上紧张的租赁市场的租金增长和空置率。短期失业可能主要在服务业和酒店业中继续存在,更可能影响租房者。

不确定的就业市场可能会影响希望进入就业市场的千禧一代。结果,他们现在可能会推迟进入租赁市场并与父母呆在一起和/或选择共同居住的安排,从而减少对租赁单元的需求。大流行的长期影响(例如边境和机场关闭)将减少净移民流入,尤其是移民,这一直是大多伦多地区租金需求的主要驱动力。

渥太华

在大流行之前,由于净移民水平上升,人口稳定增长,人口老龄化和学生(国内和国际学生)继续支持对租金的需求,而供应却以缓慢的速度增长。自2017年以来,这些条件使特设的空缺率保持在2%以下。

在2020年期间,可以通过提供在线课程(包括向国际学生学习)的大学,较低的净移民和一些不愿在当前限制性环境下迁徙的老年人来缓解对出租房的需求。但是,由于正常状态在预测范围内逐渐恢复,鉴于工作和收入损失的不确定性影响,对出租房屋的需求应保持强劲,这可能会延迟某些家庭向房屋所有权的过渡。

在供应方面,从年初到今年4月,大约有2481套在建的专用出租公寓正在建设中,这些出租公寓大约在2022年底之前完工,缓解了大流行开始之前存在的一些供应压力。供应方面的缓解也可能来自将一些短期租赁单位重新添加到长期租赁领域中。总的来说,与大流行前相比,租赁市场状况在预测范围内变化不大,而本来已经很低的空置率可能会面临上升压力。

蒙特利尔

到2020年,大约有10,000个新的出租单元将投放市场,这是多年来未见的最高记录。一些短期出租单位也可能进入长期供应,从而增加了新公寓的数量。

供应量的增长将缓解租赁市场的压力。同样,房屋所有权的下降将支撑对出租房屋的需求,但总体而言,这种需求将继续严重依赖于净移民。如果净移民人数急剧下降,则预计租赁市场将会放缓。否则,蒙特利尔的空缺率应保持在2%以下。

最后的想法

为防止当前局势扩散而采取的必要措施对加拿大主要城市中心的经济状况造成了严重的短期影响。销售和建设下降。由于经济走势的不确定性,房价可能会下跌。加拿大境内较低的移民和较少的流动性,再加上在建建筑物的悬垂,可能导致租赁市场的空置率上升。随着中期内租金需求的持续增长,任何这样的飙升都可能是短暂的。主要市场复苏的确切时间和速度是高度不确定的,并且会有很大差异。

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