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房地产投资者在筹集数十亿美元时跳过了还贷

来源:   2020-08-25 15:19:21

一些最大的房地产投资者正在为不良资产交易而免除债务,尽管他们筹集了数十亿美元以应对由流感大流行带来的新机遇。

Brookfield Property Partners LP,Starwood Capital Group,Colony Capital Inc.和Blackstone Group Inc.愿意不支付由酒店和购物中心支持的商业抵押支持证券的付款,这说明了当前局势的经济影响如何使某些房地产贬值,同时为这些资金充沛的投资者创造新的目标。

“仅仅因为之前的投资没有奏效,并不一定意味着它会损害未来的声誉,”美国银行证券美国CMBS研究负责人艾伦•托德(Alan Todd)说。“这不像是出于恶意而做的事情。”

虽然削减失败者来购买赢家是一项古老的投资主张,但当前局势可能比过去的危机为房地产投资者带来更多的空缺。美国人大量逃离公共场所,已经打击了本已虚弱的零售商及其房东,残酷的商务旅行,粉碎的餐馆无法填满他们的所有桌子,以及为办公楼撒下了乱子,租户可能再也不需要那么多的空间了。

在大流行期间,酒店和购物中心是CMBS的最大输家。根据行业追踪机构Trepp的说法,将住宿和零售债务移交给了所谓的特殊服务人员-体育锻炼专家-达到了2010年以来的最高水平。

相对无痛

缺少CMBS债务的付款相对而言比较轻松,因为它通常是无追索权的,这意味着借款人可以交出财产的钥匙,而贷方将无法追逐其他资产。当资产价值被低价抹去时,业主更有可能走开。

“他们知道,如果他们从大多数贷款人那里借钱,他们就会赢,如果失败则赢”,在1990年代野村证券(Nomura Securities)率先进行CMBS交易的投资者伊森·彭纳(Ethan Penner)说。

喜达屋创始人Barry Sternlicht和殖民地董事长Tom Barrack得益于1980年代的储蓄和贷款危机,而黑石集团总裁乔恩·格雷(Jon Gray)交易了酒店,办公室和单户住宅的股份,以在金融危机中获得丰厚的回报。

现在,这些公司为下一轮下注筹集资金,即使他们跳过了旧债务的还债。

至少有11个CMBS债务超过20亿美元的布鲁克菲尔德购物中心因当前局势而拖欠或寻求减免付款。该公司已经以降低的价格回购了一些以前的债务。

布鲁克菲尔德房地产首席执行官布莱恩·金斯顿(Brian Kingston)在8月6日的收益电话会议上说:“贷方愿意将我们的贷款或抵押品折价出售给我们。”“因此,在这种情况下,我们基本上可以在有吸引力的基础上重新获得资产。”

房地产公司的母公司布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management Inc.)在最近一个季度从投资者那里筹集了230亿美元,其中包括120亿美元的不良资金新承诺。布鲁克菲尔德发言人凯瑞·麦克休(Kerrie McHugh)拒绝置评。

数字化策略

自大流行以来,殖民地已经停止支付其许多酒店债券的付款,而专注于其长期计划的“数字”房地产战略-购买像手机发射塔,数据中心和网络基础设施之类的房地产。

不久前,它开始为第二只数字基金筹集至少60亿美元,然后在5月份宣布计划评估245笔负债35亿美元的住宿物业的“战略和金融替代方案”。Colony的Tharaldson酒店投资组合的受托人Wells Fargo&Co.于6月在联邦法院提起诉讼,要求在Colony拖欠债务后任命接管人来管理这些酒店。该组合的贷款总额为8.427亿美元,6月重新评估为8.367亿美元,较2018年1月的13亿美元下降了36%。

“我们一直非常谨慎,不要在糟糕的情况下投入大量资金,”殖民地首席执行官马克·甘兹(Marc Ganzi)在本月初的电话会议上表示。

黑石集团第二季度末以460亿美元投资房地产交易,但拖欠了四家Club Quarters酒店的2.74亿美元抵押贷款。彭博社6月报道称,黑石集团正在考虑放弃这些地产,因为要使其具有竞争力将花费太多。

酒店,零售

酒店和零售物业仅占Blackstone房地产业务的13%,而Club Quarters抵押贷款是其唯一拖欠的CMBS。

喜达屋据说将筹集110亿美元用于新的机会投资基金,同时还拖欠其30个零售物业中的17个,并欠下CMBS约20亿美元的债务。在错过付款之后,四月,喜达屋购物中心的管理层被分配给法院指定的接管人。

经过评估,该物业的价值降低了66%,并抹掉了喜达屋的股权,该四购物中心投资组合的债务被降级为垃圾级。

喜达屋在一封电子邮件声明中说:“事实证明,这是非常具有挑战性的资产类别,我们将继续致力于确保为投资者提供最佳的收益。”“关于租户表现,船锚稳定性,资本市场以及现在的流行病影响的不确定性水平仍然是空前的,我们针对这些资产的战略也在不断发展。”

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