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如何在这个房地产市场中生存和发展

来源:   2020-08-21 15:33:02

如果有描述2020年的词汇表,“不确定性”将排在首位。在每个部门和每个社区中,人们都在想明天会怎样。房地产也不例外。在每个社区中,问题都是相似的。房屋达到顶峰了吗?利率会保持低位吗?我应该购买,出售还是持有?选举会影响市场吗?动荡之中是否有机会?

Eli Tene是一位房地产企业家,在该行业拥有30多年的经验。特内(Tene)和他的商业伙伴吉尔·普里尔(Gil Priel)与其他几家房地产公司一起拥有Peak企业网络。在洛杉矶和纽约市设有办事处,他们提供一系列服务;住宅和商业经纪,1031交易所,常规和过渡性融资,托管,托管服务,卖空谈判,不良房地产收购以及酒店和餐厅翻新。

在不确定的时期,向像Tene这样的人学习(这些人有深度和广度)始终是一个不错的选择。以下是我最近与Tene进行的对话中的要点,他在对话中分享了每个人都在问的问题。

Chaka Booker:您看到哪些趋势会影响房地产?

Eli Tene:在家工作不再受污名,可以接受视频会议。那将影响人们选择居住的地方。在Covid-19之前,趋势是搬到城市,缩小规模,而不处理交通问题。但是现在人们可以在郊区生活,也许可以用房子代替公寓,因为他们可以远程工作。另一个趋势是我们习惯了美好的体验,包括餐厅,娱乐场所,购物场所。但是在五个月没有这种情况之后,人们说:“我不需要每月去四次餐馆。我去两次。我们还看到房主与贷方一起为他们提供呼吸空间。顺便说一句,不仅是房屋,还有汽车,还有信用卡。我认为至少有一半永远不会赶上他们的付款。

布克:短期影响是什么?

泰恩(Tene):房地产遭受了重创,但是由于库存不足,我们没有看到像过去周期那样底部跌出市场。5月份,加利福尼亚的房屋销售下降了35%以上,这主要是由于休市暂停。您现在所拥有的就是从最初的几个月赶上需求,因为人们仍然需要搬家。我们的库存较低,因为人们不确定是否要出售。低利率带动了买家,创造了高需求,因此价格上涨。我认为这将在9月底结束。与目前的高位相比,我认为它将恢复正常需求。问题是,库存走哪条路?

布克:从长远来看?

特内:在Covid-19之前,市场已经发生了变化。在房地产行业工作了30年之后,我看到了高峰的迹象,没有双关语。我认为库存将会增加。我认为我们会在12月到3月之间感到衰退。选举后,政府将不会像现在这样花钱。人们需要钱,但是可以打印的数量有限。与其他总统一样,现任总统将努力使事情看起来更好,直到大选为止。如果再等四年,他将不会受到相同的压力。如果另一位总统上任,他将进行现实检查并做一些在经济上有意义的事情。高失业率将继续对房地产全面复苏造成不利影响。我看到市场开始纠正-即使库存保持低位,房价也可能趋于平缓。由于偏远地区的工人需要家庭为家庭办公室增加一间卧室,因此将需要更大的房屋。随着宽容计划和禁令的结束,我们应该留意取消抵押品赎回权的上升。即使有刺激计划和美联储抑制短期利率的努力,也可能不足以减轻大流行对经济的损害。可能会有一个周期,可能是2021年,我们将看到违约率,丧失抵押品赎回权和卖空现象上升。我们的房地产卖空谈判工作已经越来越繁忙。这种影响不一定会像2007年那样强烈,但是影响将是一切。这将影响住宅和商业市场。远程工作的影响将改变办公空间市场。您会看到酒店,办公室和零售店的用途发生了许多变化。

布克:告诉我更多有关商业市场的信息…

Tene:我们看到了很多转换。将酒店转换为住宅单元,将办公空间,零售及其他转换为存储空间。您可能听说过亚马逊在空空的购物中心作为配送中心。人们正在重新思考如何利用空间。许多组织一直保持远程状态,直到一月。人们会习惯的。顺便说一句,这种趋势也在Covid-19之前就开始了。如果您是小企业主,每月可以节省$ 2,000或$ 3,000的租金,则可以这样做。亚马逊已经吞噬了小型零售商,现在零售业遭受的打击更大,因此商业空缺将增长很多。越来越明显的是,大型零售商将是最后一站,在此期间实际上已经显示出创纪录的销售额。

布克:您对房主有什么建议?

特内:我认为这一刻是非常短暂的。根据您的房屋净值并记录低利率,这可能是缩小或放大新房的合适时机。对价格和市场状况进行研究。在这个市场上,您几乎可以放心,您的房屋将以正确的要价或更高的价格出售。但是,到目前为止,您只能自行进行在线研究以确定房屋的价值,因此,请与房地产专家合作。如果您不出售产品,请确保您拥有最佳利率或再融资。不要等,因为我认为选举后利率会上升。在我们的财务公司中,我们看到再融资活动增加了50%。

布克:对购房者有什么建议吗?

泰恩(Tene):您可能会在几个月内获得更好的价格,但是我怀疑价格会一样好。对于合格的买家来说,这是一个美好的时光。尽管对借款人的审查更为严格,但与3月和4月相比,贷方放宽了一些指导原则,这将允许更多的买家加入。您应该购买,但要明智地购买。您应该经常问自己,什么最适合我的转售价值?遵守基本规则。它有一个好的平面图吗?还是更高的天花板?考虑一下如果您必须在糟糕的时期内卖出什么东西可以帮助您更轻松地卖出。您不希望购买附近最昂贵的房子,价格要低于平均水平。房子是在学校对面的拐角处,还是在街区的中间?在街区中间购买。

布克:您对企业家和企业主有什么建议?

泰恩(Tene):在意识到我们处于严重低迷状态之后,我要做的第一件事就是应付当前的局势。您必须面对现实。但是,请像往常一样,专注于出现的机会。我坚信机会将是一生一次。我的建议是不要让自己被坏事吞噬。寻找机会。例如,我们立即重新启动了我们的卖空平台,但是现在有了更好的技术,访问,附加功能和改进的流程。我本来可以应对挑战并缩小规模。取而代之的是,我调动了员工的工作机会,以寻找新的机会,并让员工受雇于各种机会,这将使企业蓬勃发展。

布克:企业家应该在哪里寻找机会?

特内:请记住前面提到的趋势。使用可用数据。问问自己,什么样的业务将符合未来?我们知道人们将永远需要房屋,但是大多数实体零售市场前景不佳,办公空间需求也在不断变化。我们还知道人们的寿命更长,他们希望生活质量得到改善,这是一个增长中的领域。因此,转变为老年人的生活成为要考虑的想法。人们的习惯正在发生变化,他们如何购买食物,如何娱乐自己。您会看到更多的餐厅创造了户外空间,那是美丽的,我希望它能留下。那么,这对于他们的室内空间意味着什么呢?尝试预测未来的情况。我们看到酒店和酒店翻新工作的增加。他们正在重新考虑如何利用自己的空间。这取决于您的背景和城市。空间可能从办公室或酒店转换为住宅。否则存储空间可能是一个机会。不要忽视基础知识,客户服务,透明度,易于使用。如果您要出售任何东西,则必须具备在线销售的能力。我听到一句名言说我们应该利用这段时间来联系我们的未来客户。这种心态是您如何从平凡升格为非凡。

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