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伦敦写字楼房地产市场可能出现结构性变化

来源:   2020-08-20 15:26:05

当前局势可能会在未来几年内在伦敦和英国的商业房地产市场带来结构性变化。

毫不奇怪,该局势目前对零售和办公部门都不利,但是物流,仓库财产是加速电子商务的受益者。

普华永道(PricewaterhouseCoopers)拥有22,000名员工,资产管理公司Schroders拥有5,000名员工,该公司宣布,疫情结束后,他们的大部分员工可以继续在家工作。同意改变工作环境的其他公司包括经纪公司Numis,Standard Life Aberdeen,NatWest Group,Barclays和JP Morgan。

在感染病毒之前,已经开始着手进行更多家庭作业,但是缩放和其他远程电话会议,销售和采访已经加速并变得永久性。

房地产经纪人说,办公文化的这种转变不仅削弱了办公楼和租金的预期估值,而且那些挣扎的零售商,咖啡店,酒吧和其他小企业的房东也有负面的结果和前景。尽管封锁有所放松,但调查显示,只有34%的工人返回了伦敦,曼彻斯特,伯明翰,利兹,伯恩茅斯和其他城市。因此,这些苦苦挣扎的零售企业正在经历上班族消费的低迷。

伦敦市长萨迪克·汗说:“在家办公是伦敦市中心的一个大问题。”“许多小企业依靠工人上班,咖啡馆,酒吧,干洗店,修鞋店等。”

预计这些趋势将持续至少一两年。同时,建筑师,开发商,退休金和其他投资者正在就如何将闲置空间转变为可盈利的物业展开斗争。

国际商业房地产经纪人兼顾问世邦魏理仕(CBRE)在一份报告中说,由于当前局势已经在办公和零售房地产领域引发了危机,因此需要迅速采取措施。确实,一些开发商已经在研究将某些办公室转换为公寓的最佳方法。

根据德勤房地产(Deloitte Real Estate)的数据,伦敦的新办公室建设在2019年10月至2020年3月之间激增。伦敦金融区纽约市的十六个新开发项目将增加280万平方英尺的新办公室或翻新办公室。

西区还拥有12个新建筑工地,总面积为550,000平方英尺;南岸有七个新项目,总面积达560,000平方英尺,并且已经计划在滑铁卢站旁进行120万平方英尺的重建。其他区域包括帕丁顿(Paddington),其面积进一步达到425,000平方英尺。

房地产经纪人莱坊(Knight Frank)估计,今年第二季度伦敦的可用空间总计1424万平方英尺,但“出租量”(即出租量)下降了59%。此外,由于在建物业面积达1,384万平方英尺,供应最终将进一步增加。但是,由于局势推迟了新建筑的竣工,目前的办公室房东会有一些喘息的机会。

经济学家认为,供给过剩超过需求,表明主要的商业地产所有者可能在未来一两年内经历价值和租金的暴跌。他们警告说,借贷和发行债券来为发展提供资金的银行和金融机构可能会蒙受损失。

很难衡量商业财产的范围,尤其是零售价格的下跌。顾问公司Capital Economics预测,今年平均房价将下降9.4%,租金将下降10%,但他警告说,下滑的幅度可能更大。

为了说明轶事,一位不愿透露姓名的投资者决定接受零售物业出售价格降低16%的决定。

一段时间以来,向在线购买的转变一直在损害高街和零售购物中心。玛莎百货公司本周宣布,将有7,000名员工失业。约翰·刘易斯(John Lewis)将关闭其50家百货商店中的八家,以节省成本,其中包括伯明翰市中心占地25万平方英尺的庞大场所。

约翰·刘易斯(John Lewis)董事长莎朗·怀特(Sharon White)提出了一项挽救该业务的彻底计划。该公司的目标是将在线销售增加到总销售额的60%,并通过合作伙伴的杂货店Waitrose出售更多产品。怀特女士说,花园中心将开放,商店将变成经济适用房。将大型五层百货商店转变为公寓将是一项建筑挑战,因为自然光仅出现在物业的前后。

相比之下,专门从事英国和欧洲大陆亚马逊仓库和其他物流资产的Tritax Big Box REIT董事长Richard Jewson表示,该公司上半年表现良好。

他说:“有效的资产管理和开发活动推动了高水平的租金征收,稳定的收入以及投资组合价值和租金的增长。”尽管如此,Reit还是削减了季度股息,原因是“董事会希望保留公司的财务实力”。

国际房地产公司仲量联行(JLL)计算出,英国的商业地产投资在2019年下降至503亿英镑(约合907亿新元),低于2018年的640亿英镑和2017年的650亿英镑。今年是不可避免的。但是,一些加拿大人和其他投资者正在采取长远眼光,并正在购买廉价房地产。

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