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当前局势之后零售业如何重新定义房客与房东的关系

来源:   2020-07-14 17:39:01

甚至在当前局势之前,人们就实体零售的未来抱有广泛的怀疑态度。从国际连锁店到当地商店的许多零售商都在投资于体验以增加人流量和收入,这无济于事。现在,消费者希望将自己在室内的时间减少到最少。

空的店面对社区不利,当然,不会给业主带来收入,也可能损害房地产价值。尽管一些房东提供了宽容或修改后的租赁条款以帮助其租户生存,但这并不是一项长期战略。相反,当前局势可能是推动新战略的机会,该战略使房东和租户都能成功,包括重新考虑房东如何通过更多地将自己视为合作伙伴来更积极地为零售商增强业务能力。例如,业主可以成为少数股东,以换取减少的租金,而不是将这些空间仅视为被动收入。

零售的当前局势前裂缝

当前局势给房地产世界带来了前所未有的挑战,但同时也加剧了已经存在的裂缝。零售是最明显的例子。在当前局势之前,纽约市的零售业已经以空缺和空房为标志。据报道,曼哈顿的空房率高达20%,而该市的小型企业服务部在2019年5月报告称,全市8.9%的店面都是空的,与传统数据相比主要是上升。

“在布鲁克林,您可以沿着主要的零售走廊走,例如史密斯街和法院街,大都会大道,第五大道,范德比尔特大道或富尔顿街,并亲自看到'待租'标志,”投资高级总监肖恩·凯利说我公司的Ariel Property Advisors的销售。“纽约的零售业已经在试图弄清楚未来五年的样子,然后科维德发生了。”

高零售租金定价,尤其是在主要走廊沿线,并不意味着一定未签订租赁合同,因为空置率掩盖了全市零售平方英尺库存的增加,但租金上涨使当地居民难以租约上的墨水一旦干,小企业就可以生存。尽管如此,许多空间仍遭受多年空置,因为一些所有者坚持使用可能满足每平方英尺高价的国家连锁店。

“投资者承销了最高租金,并将投资机会投向了他们的资本伙伴。反过来,银行使用高水印租金承销了资产,并相应地提供了融资。”凯利说。“这些投资者在当前局势之前租用场地时遇到了麻烦,不得不向资本合伙人解释说他们不会达到预期的租金水平。现在,当前局势将他们置于更糟糕的位置。”

另一方面,许多低杠杆的长期所有者,尤其是那些在较高楼层收取住房租金的所有者,可以有更多的选择权,并且资本充足,可以等待合适的租户。

但这对社区有好处吗?许多当地政客不这么认为,在《租金稳定和房客保护法》之后,目前正在提议进行商业租金改革,以建立专门的租金指导委员会,确定零售和办公室用户的年租金增长率低于10,000平方英尺,而小于25,000平方英尺的工业用人。

当前局势如何影响这项拟议法案还有待观察。但是为了避免更多的立法,更多的所有者可能需要与租户合作以促进更大的入住率。

更多活跃的房东

当前局势加速了零售房地产市场中已经存在的问题,并且在某些方面,这可能对零售生态系统整体上是有益的。这种情况迫使贷方,业主和占用者迅速找到解决方案,而如果没有这种解决方案,零售空缺和租金上涨可能会持续多年,而文化没有任何重大变化。

在封锁的几个月中,一些房东最终确实提供了忍耐,或者在危机最严重的时候与房客一起工作。即使损失了几个月的租金,为了财产价值和将来的收入,当然还有对业务关系和邻里的好处,最好还是要占据一间店面。

凯利说:“一些房东为了获得宽容,要求延长租约期限,以保护自己并确保双方之间的真诚。”“从长远来看,有些人可能希望创建一种称为百分比租赁的安排,在该安排中,房东降低租金以换取租户业务的股份。业主希望租户获得成功的经济利益可能会增加双方的成功机会。”

为了使这项工作有效,房东必须更积极地参与零售业。他们将需要在签署租约之前对租户的业务计划的可行性进行更多的尽职调查。他们还需要以投资者的身份对租户的账簿产生积极的兴趣。

虽然这对于某些寻求被动收入的所有者可能不起作用,但确实为房东如何使小型企业的租金保持可管理性并仍具有更大的上涨空间提供了一种潜在的解决方案。是的,是有风险的,但是在不了解其商业模式的来龙去脉的情况下,签定零售租户也存在风险,这通常是现在发生的情况。

好的一面是,严格的审查制度可以确保弱势或过时的零售模式不会占用昂贵的房地产空间,而后者却不太可能成功。通过这种方式,所有者变得更像伙伴,可以帮助创建一个更具弹性的行业,使其在充满挑战的环境中取得成功。

凯利说:“在当前局势期间,我们看到了业主和租户之间的大量合作,他们可以通过百分比租赁来继续这样做。”

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