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曾经比黄金更安全的加拿大房地产现在面临着严峻的考验

来源:   2020-04-21 15:26:03

加拿大的住房曾一度看上去无懈可击,以至于2015年这位全球最大资产管理公司负责人称,温哥华的公寓比黄金更能储存财富。当前局势正在使这一理论经受考验。

尽管封锁,失业和不确定性正在使房地产市场从英国到澳大利亚再到香港,但加拿大的局势比大多数国家更加不稳定。

近年来,随着石油部门的萎缩,加拿大的经济变得越来越受房地产驱动,房地产业目前处于瘫痪状态。将近三分之一的工人申请了收入支持。

而且,其家庭是世界上负债最重,位置最差的家庭之一。

安大略省基奇纳市的破产受托人道格拉斯·霍伊斯(Douglas Hoyes)说:“我认为这是大清算。”“我们已经呆了很长时间了,不管你买什么财产或你有多高的杠杆率,现在都很重要。”

自从3月中旬经济开始下滑以减缓当前局势的传播以来,政策制定者就竞相支持房地产市场。

银行提供抵押假期,包括向拥有多处投资物业贷款的房东。

即使在房地产行业,这也引起了人们的关注。

“一个拥有四处房产的人真的应该获得经济援助吗?”问温哥华房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基(Steve Saretsky)。“我们到底在哪里划界线?”

该国除了支撑住房外,别无选择。房地产已成为加拿大最大的行业。包括住宅建筑在内,它占去年经济产出的15%;能源占9%。

如果它崩溃了,那就没有什么可以吸收的余地-当然不是石油,也不是看上去不脆弱的消费者。自从1990年代抵押贷款利率开始下降以来,加拿大人一直在狂热两个十年。

多伦多和温哥华这两个最大的住房市场在此期间并未进行重大调整。

住房变成了财富的机器。随着价值的螺旋式上升,房主感到更富裕-他们花了更多钱,借了更多钱,并使价格更高。

那个良性循环刚刚爆发。温哥华市担心,在对居民进行调查后,它即将走向破产。调查发现,有45%的家庭表示下个月无法偿还全部抵押贷款,四分之一的家庭预计今年将支付不到其财产税账单的一半。

这与2016年形成了惊人的对比,当时那些幸运地在西海岸城市拥有一栋独立房屋的人每天平均净资产超过1600加元(1624新加坡元),却从未离开家。

一年之内,该市的房地产价值猛增了470亿加元,是其所有居民累积实得收入的两倍以上。

具有说服力的是,消费者金融监管机构的广告牌开始出现-“不要像自动取款机那样使用您的房屋”-房主借这些收益借钱来翻修,度假和租房。

如今,加拿大家庭每可支配收入中的每1美元欠1.76加元(合1.78新元)。在温哥华,这一价格飙升至约2.40加元,这一比率使北美所谓的超级跑车之都可与全球金融危机之前的冰岛相提并论。

当家庭陷入债务困境时,衰退往往会加剧,持续时间更长,这对于一个可能已经经历了有记录以来的最大收缩的国家来说,是一个令人震惊的前景。

加拿大人欠下的抵押贷款,信用卡和其他消费债务达2.3万亿加元,大约等于该国的GDP,该比率甚至比美国在房地产泡沫破灭之前的比率还要高。

多伦多Veritas Investment Research Corp.总裁Anthony Scilipoti说:“所有这些易燃物品都需要火花,需要一些外部冲击。这种局势是最糟糕的情况,我们没人能预料到。”

将看似紧张的市场推向崩溃并不需要太多。根据Veritas的说法,如果仅将2%的房屋库存挂牌出售,那将引发1990年崩盘后的那种供应冲击。

Veritas在去年9月的一项调查中发现,这很可能来自投资者,其中一半没有产生足够的现金来支付拥有其出租物业的成本。

对于亏损的房东来说,情况将变得更加糟糕。据CIBC Economics估计,4月1日到期的公寓租金中约有30%未被收取。这与对美国租金收入的类似估计相符。

然后是那些为短期租赁市场投资房地产的人,由于旅行限制,他们几乎干dried了。

Airbnb上个月在致加拿大政府的一封信中表示,近三分之一的加拿大Airbnb房东(2019年末共同拥有170,000个活跃房源)需要收入以避免抵押品赎回或驱逐。

根据多伦多在线Harmari的数据,面对迅速萎缩的租房者群,最近几周有200多个加拿大房源在Vrbo和Airbnb上爆炸,成为隔离或隔离的避风港,许多提供当前局势折扣。 。前Airbnb出租单位也出现在销售清单中。

经济学家和贷方长期以来一直指出支撑住房的两个支柱:强劲的劳动力市场和一个多世纪以来国际移民的最大增长。都没有阻止。

近六百万加拿大人申请了收入支持。截至4月9日,贷款人已递延了近60万笔抵押贷款,约占所持有抵押贷款的12%。

同时,由于劳动力短缺的日趋严重,移民目标几乎肯定会缩减。

为了使全球金融危机期间采取的措施相形见,,联邦住房管理局和加拿大银行准备购买价值数十亿美元的抵押贷款和抵押支持证券来支撑市场,而立法者则通过了一项历史性的工资法案以阻止失业。

温哥华抵押贷款公司Reza Sabour表示:“这真是太棒了,我们有一个政府说他们有这样做的财力,但是任何具有数学技能的人都可以算出我女儿的孙子甚至还没有能力还清这笔钱。”经纪人。

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