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暂停十亿美元的房地产业务

来源:   2020-03-20 16:18:58

昨天,房地产媒体发行商Inman报道了两家大型房地产运营商Opendoor和Redfin终止了iBuyer商业模式。在iBuyer模式下,公司从所有者那里购买房屋,然后将其出售给另一方,从而使原始的房地产卖方可以迅速清算资产。

换句话说,iBuyers是流动性提供商,他们通过以一定价格购买房地产资产然后在稍后以稍高的价格出售房地产来赚钱,同时收取额外费用。在传统金融市场中,流动性提供者的标志是他们在所有市场条件下(不仅在需要积累和关闭长期投资头寸的情况下)不断提供流动性。但是,当这种商业模式应用于传统上缺乏流动性的市场(如住宅房地产)时,会发生什么?在一个稳定的市场中,此类运营商使用由银行,股票基金和风险投资公司提供的债务的风险不会太大。在熊市中,这种房地产模式注定要失败。

在当前市场放缓的情况下,Redfin(市值为10亿美元)和Opendoor(根据PitchBook的估值为38亿美元)都已停止运营,直到另行通知。在Keith Rabois的努力下,Opendoor得到了硅谷众多知名VC公司(包括最大的proptech基金Fifth Wall和SoftBank Vision Fund)的支持,是该领域的先驱。Opendoor现在暂时暂停购房,因为该公司的首要任务是“ [其客户,员工和公众的安全和福祉”。”至于Redfin,其首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)在一篇帖子中宣称房地产市场已经“变得更糟”之后,实际上已经停止了运营。

昨天的iBuyer市场:看涨的风投和银行

一个抵押品分析报告显示,iBuyers可以从6%收取卖家一个家的销售价格的15%。根据iProperty Management的数据,在2018年美国售出的612万套房屋中,有越来越多的房屋出售给iBuyers。如果我们看一下采用率的增长,一件事就会变得很清楚:在许多情况下,消费者对确定性和速度的重视超过了他们从房屋中获得的钱。实际上,我们可以假设风险越高,卖方就越愿意接受较低的房屋价格。在公众不稳定的情况下,iBuyer模型也很有用因为在没有人工监督的情况下就可以进行家庭旅行。现在,房地产经纪人受到激励,可以通过摄像头,机器人和在线签到提供虚拟观看。

根据Mike DelPrete的说法:

菲尼克斯市场是iBuying的发源地和震中,已经有早期迹象表明市场将会放缓。无论是由于库存短缺,全球市场不确定性,还是iBuyers降低了其风险,凤凰城每个月的购房数量都大大减少。2月份凤凰城iBuyer的总购买量同比下降了30%;Zillow尤其比去年同期下降了63%。”

一个有趣的话题是在市场危机期间iBuying发生了什么(Opendoor和Redfin不愿意打赌的事情)。由于iBuyer平台经历了第一次市场低迷,因此对于这些业务是否会度过难关尚无定论。

目前,仍在市场中的公司是Opendoor和Redfin的主要竞争对手,包括Offerpad(由花旗银行,LL基金支持),Knock(由Foundry Group,RRE支持),加拿大的Properly(由Prudence Holdings支持)和著名的Zillow(去年进入了iBuyer领域的枢纽)。现在,消费者比以往任何时候都在不确定的市场中寻找确定性,每个人都希望iBuyer模型可以在严重的低迷中生存。

如果房地产市场动荡,iBuyers只能生存

同时,传统的房地产经纪人和经纪人在继续其工作的同时,越来越多地将精力转向远程和自动化解决方案。这些天来,我从许多经纪人那里了解到他们如何切换到完全远程的团队,以及他们如何通过团队沟通和交易寻找解决方案。虚拟经纪人(例如eXp Realty)具有巨大的优势,因为它们自成立以来就一直在远程运营。软件公司也受益于更高的需求。例如,在过去一个月中,Zoom的股价飞涨。

一旦市场稳定,在美国同质市场上将再次需要iBuyer模型,但这并不意味着当前较小的参与者(使用纯iBuyer模型)可以生存。较大的iBuyers可以生存。他们和他们的贷方将继续通过收取房地产价格6%至7%的费用来获利。我们也可以期望大型企业启动新的收入来源。

前面对iBuyer模型的检验使我们回到了房地产行业的创新问题以及如今的老式和流动性不足。为了使房地产交易完全自动化,我们需要开发更深入的技术,并继续研究新协议,例如通过智能合约和基础设施进行结算的基础,这些基础为增加流动性奠定了基础。这些行动将使传统经纪公司在未来的大流行中保持稳定,并使iBuyer平台在任何市场条件下都能生存。

除了上述考虑之外,真正的创新不是来自经纪人,产权公司或iBuyers,而是来自具有新兴技术领域专业知识的软件开发商。最终,包括proptech的创始人和VC在内的行业领导者必须理解这一点。真正的创新将来自那些与房地产市场参与者没有直接关系的人。只有这样,房地产经纪人,产权公司和iBuyers才会采用创新,而不必经历政治负担和利益冲突。

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