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真正的住房负担能力危机就在这里

来源:   2020-02-18 16:19:21

在快速的新闻周期和社交媒体时代,很难在房地产市场新闻中起头落脚。

有了很多可供选择的资源,任何人都可以轻松地形成充斥着矛盾的叙述。

以报告住房需求的住房专家为例,而这些专家在另一天说我们正处于住房负担能力危机中。当他们试图说服购买者为时已晚时,“强需求”卡很有用;而当他们需要借口以应对需求疲软时,“可承受性危机”卡就会遭到打击。

在一个连贯的世界中,这两个条件不能存在于相同的时空连续体中。但是如今,这似乎已成为常态。

相信新闻的理性,追求现实的消费者是什么?一如既往,数学,事实和数据随时可以挽救。

当我们考虑美国的住房负担能力时,使用名义价格而不考虑位置,位置,位置以及这些位置的中位数收入是没有意义的。

以我居住的国家(加利福尼亚州尔湾)为例。在这个南加州小伙子中,我的邮政编码中位房屋价格为1,176,938美元。

在该国大部分地区,以中位数价格计的这一美元金额似乎很疯狂,但在这里,市场仍能找到买家。人们仍然在购买,因为该地区是高薪工作的温床。正如爱因斯坦所说,这都是相对的。

加利福尼亚州的最高房价使许多人认为这是一个热门的住房市场,但事实是,十年来销售一直没有增长。但是销售仍然坚挺,因为有足够多的人赚到足够的钱来保持稳定的购房速度。抵押贷款利率持续下降也有帮助。

在2014年彭博社的一次采访中,令我惊讶的是,如果您既不包括现金购买者,也不包括那些收入是中位数收入两到三倍的人,那么按照传统,加州82%的劳动人口无力购买房屋负担能力计算。

82%是一个令人震惊的数字,但这是基于过时的前提。

首先,此标准可承受性计算是基于买方支付20%首付的要求。在这些高价市场中,几乎没有人会这么做,除非他们属于我上面提到的选定组。

其次,虽然加利福尼亚的实际家庭收入中位数超过75,000美元,但该分析未考虑到许多购房者是夫妻对决收入家庭,他们每年的收入为150,000-225,000美元。尽管他们可能买不起一百万美元以上的房屋,但他们有能力进入市场。

负担能力危机将是通缩事件,但我们看到名义房屋价格仍在上涨。这种增加仍然是基于低抵押贷款利率。

当您听到美国的负担能力危机时,此购买表图表(如下所示)看起来像是负担能力危机吗?受过大学教育的美国人一生中将赚2-5百万美元,真的有危机吗?

在这个创纪录的扩展中,危机一词被滥用,以至于《启示录》的四骑士希望他们的马回来。

从所有这些中获得的实际教训是,即使以较高价格的邮政编码,那些购房者也做得不错,尤其是当人们考虑人均收入与房价的关系时。房地美(Freddie MacLen)副首席经济学家Len Kiefer的图表将房价与人均收入进行了比较,为这一点增添了色彩。

相比之下,在房地产泡沫时期,房价确实超过了人均收入。

我们通过提供在很大程度上避开了财务资格的异国贷款来“解决”该问题。我们都知道如何解决。

今天的区别在于我们不再拥有助长信贷泡沫的贷款类型,因此该国大部分地区的住房价格上涨受到限制。真正的家庭房价涨幅是负数,去年美国在去年同期的基础上,不像我们从2002 - 2005年看到了真正的住房价格上涨。

杠铃形经济与住房负担能力危机

就房屋所有权而言,高价地区通常具有“杠铃状”的经济,一方面有大量较富有的房主,而另一方面有大量较富裕的房客。

负担能力危机不是房主的成本,而是房租的成本。

我们听到了很多关于需要建立价格更低的入门房来帮助杠铃房主方面的信息,但是真正的需求是需要便宜些的租赁单元来容纳杠铃房方面的人们。

您最后一次听说美国各地低成本租金的兴隆建筑是什么时候?无疑存在需求,那么供应在哪里?

我今年44岁,我不记得在我熟悉的社区中看到过类似的东西。开发人员显然并不认为这个市场有利可图。除此之外,NIMBYism和分区还创建了一个额外的障碍,阻止了这些发展在许多社区中发生。

因此,这里有一个新颖的主意:让我们停止编造满足贫民窟的所谓需求的故事,开始认识到经济杠铃另一端的邻居们所面临的实际问题。

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