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房地产公司的破产仅限于项目而不是跨集团

来源:   2020-02-13 15:40:56

国家公司法上诉法庭(NCLAT)认为,购房者或金融机构发起的任何破产程序都将限于相关项目,而不会影响开发商的其他项目。

一些法律专家说,这虽然可以帮助房地产开发商更快地完成卡住的项目,但该命令违反了破产法和担保交易法的基本原则。他们认为,这可能会使许多债权人短缺,并导致混乱。

“在针对房地产公司的CIRP中,如果一个项目的配发人,金融机构,银行或经营性债权人针对公司债务人发起了CIRP,则仅限于特定项目,它不会影响同一房地产公司的其他任何项目。在其他地方,不同当局批准了单独的计划。

这位工作人员称该过程为“反向公司破产解决程序”,称一旦针对房地产公司启动了CIRP,任何购房者都不能向国家公司法律法庭(NCLT)或NCLAT寻求该项目的退款。

替补席上正在听取与总部位于古尔冈的房地产公司Umang Realtech有关的事宜,该事宜已由两名公寓买家带到NCLT。

国家公司法律法庭(NCLT)的德里首席法官于2019年8月20日指示针对Umang Realtech发起公司破产解决程序。在NCLAT之前,这是由一组分配者-古尔冈的Flat Buyers Association Winter Hills-77,Gurgaon提出的挑战,他们认为该项目将在排灯节于2019年10月底之前完成。

该命令还说,一旦启动CIRP流程,购房者就无法向NCLT或NCLAT寻求退款。

如果此类项目的单位所有者希望为正在破产的房地产公司的特定项目寻求退款,他们愿意与临时解决专家或发起人签署协议以寻找新买家NCLAT说,如果在售出该公寓时以及何时售出,就退还这笔钱。

一些破产专家描述该命令与破产的基本原则背道而驰,并警告说这可能导致混乱。

“这一判决违反了破产法和担保交易法的基本原则。总是由贷方而不是单个项目作为抵押的企业资产和应收款。这一判决将使许多债权人短缺,并导致混乱。”国际声誉破产律师苏曼特•巴特拉(Sumant Batra)告诉《金融时报》。

“房地产买家将不得不面对一个不公平的竞争环境,因为解决方案申请者会选择项目。他们将丢弃那些具有商业挑战性的项目,而选择有吸引力的项目,在此过程中为许多分配者提供了一笔原始交易。”

其他专家认为,这将使项目更快完成。必须指出的是,大多数房地产公司为每个项目浮动一个特殊目的工具,以确保项目的债务仅限于该特定项目。

“ NCLAT订单突出了一个更大的问题。我们在多次为客户提供咨询服务时遇到了这个难题,这似乎是一个不断的斗争。一些购买者希望对开发商发起破产,而其他购买者则希望项目完成。当一个资金拮据的开发商被允许破产时,他的所有项目都将受到不利影响,包括那些即将完成且可能已经完成的项目。事实证明,这是适得其反的,因为项目的完成是该行业面临的最终挑战。”负责新德里YNS&Associates房地产业务的高级合伙人Yudhist Narain Singh说。

NCLAT在某种程度上采用了实用且面向解决方案的方法。但是,它需要仔细处理每种情况。

“在某些情况下,开发人员没有为他们开发的每个新项目合并一个独立的法律实体。因此,公司债务人的所有项目在破产期间都受到审查。在为客户提供建议的同时,我们注意到大多数开发商都采用了复杂的结构来保护其土地储备,而一家公司将拥有土地,而另一家公司仅负责项目的建设。这样,当建筑公司破产时,土地资产在另一实体中得到了保障。NCLAT必须解决这些独特的问题,”辛格说。

Intygrat律师事务所的Venkat Rao表示,该命令不仅可以减轻建筑商的负担,而且可以在很大程度上减轻所有希望购房而不是退款的购房者的负担。

订单明确指出了该项目的解决方案,买方将不得不等待退款,直到该单位被出售。

“这将阻止那些滥用论坛讨回会费的购房者。尽管实际的实施挑战将继续存在,但是我相信这将鼓励针对房地产公司的《守则》下采取更为审慎和实际的解决方案,”他说。

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