2020年房地产投资者的四大趋势

2020-01-02 15:25:43
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在不确定的经济状况下进行投资时,您希望能够将短期曲折与长期曲折分开。对于租赁物业的投资者来说尤其如此,因为进入或退出市场是如此困难;您不能只是打电话给某人并下订单。

对于投资者而言,2020年将是特别具有挑战性的时期,因为经济增长放缓,贸易战可能会严重影响特定地区,并且一些最热门的房地产市场已经开始降温。

因此,为帮助明年的投资者做出决定,让我提供四个长期趋势,我认为这将影响2020年及以后的房地产。

需求集中度更高

美国经济一直在变化,但是新的工作机会的集中以及新的住房需求在少数大市场中的集中是新的。由于工作性质的变化,这种情况将持续数年。我们已经知道大多数工作是服务工作或办公室工作。所发生的变化是,提供这些工作的企业需要越来越多的支持服务,而这些支持服务在大市场中的交付效率最高。

集中精力时,IT支持,人员支持,办公空间以及-最重要的是-医疗保健更为有效。因此,企业往往会聚集在已经存在这些服务的市场中,这反过来又使服务更加集中,使市场更具吸引力等。

在过去五年中,只有30个市场(人口占总人口的40%)获得了60%的新增就业机会。其他工作几乎平均分布在全国各地。

对于投资者而言,这意味着,大市场对住房的需求几乎肯定会以比建筑商创造更多供应量更快的速度增长。换句话说,价格将继续上涨,租金也将继续上涨。

房价下跌

这并不意味着价格可以永远上涨。尽管大型市场对住房的需求将强劲,但旧金山,硅谷和西雅图的单户住宅价格已经达到顶峰,许多其他市场的住房价格已经大幅下降。当房价超过当地收入一段时间时,通常会发生这种情况-在某些时候,他们必须停下来等待收入增加。

去年,美国房屋价格平均上涨了5%。我预计他们到2020年将仅增长3%。

对于不同的投资者而言,这可能意味着不同的事情。如果您正在考虑兑现房产并退出市场,现在是时候了。如果您想投资于任何繁荣市场,请意识到您可能会在高峰期购买。而且,如果您想在繁荣的市场上进行更安全的投资,请考虑使用公寓而不是单户住宅。

市场达到顶峰的最大问题是,接下来会发生什么?繁荣的市场通常以萧条而告终-可能会这样-但是,如果当地经济继续保持高涨,那么价格可能会横摆数年。

拥有和租赁之间的更大差距

近年来,尤其是在许多大市场中,房价飞涨,使单户住宅超出了更多人的承受能力。纽约市和旧金山等市场的价格与租金之比一直很高,但现在西雅图,波特兰,迈阿密,纳什维尔,夏洛特,波士顿,丹佛,哥伦布,奥斯丁等地也是如此。

对于租房投资者来说,这是个好消息,但也意味着仅买一户家庭房屋并出租出去是很困难的:负担得起高租金的人数很少。在这些市场中,更好的策略是将单户住宅分成多个出租单元,尽管这需要时间和金钱。公寓也是个好主意,特别是因为即使房价不上涨,租金仍将继续上涨。

在较小的市场中较小的风险

2008年的崩盘暴露了许多小市场中当地经济的疲软,失业率飙升,房价下跌。除了少数例外,这些市场没有太大的反弹-但这也意味着租赁房地产几乎没有余地。

您不能只是在这些地方盲目投资-有些仍然失业率很高,有些只有一个大雇主(也许是军事基地),您的财富必须要权衡-但在大多数情况下,即使经济增长很小,您的经济风险也很小发生。

投资者将希望避免您在投资价格范围的下限处遇到的信用风险,实际位置更为重要,并且您不能指望价格上涨来充实您的预期收益-您必须进行艰难的讨价还价。但是价格与租金的比率通常会很有利于您,您的投资不会花一分钱-而且您可能不会有太多竞争。

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