在房地产市场紧张的情况下 一些买家选择建造新房

2019-12-29 21:43:59
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像华盛顿的许多房屋猎人一样,布莱恩·杜斯(Brian Duss)发现自己长期从事令人沮丧的在线房源搜索。

“我和一些朋友开玩笑说,我花了一年的时间在[在线经纪] Redfin上刷卡,就像大多数人在[dating app] Tinder上刷卡一样,”从事国际开发工作的Duss说。

他的房屋搜索持续了两年,在此期间,他失去了他向全现金买家竞标的两个现有物业。最后,Duss购买了正在建造的公寓房,等待一段时间才能竣工。

盖房或及早购买新开发的房屋可能是绕过现有房屋市场(尤其是在高需求地区)已变得司空见惯的挑战(如库存紧张和竞标战)的明智方法。

但是建造房屋可能是一个相当复杂且艰辛的过程,在某些情况下需要数年才能完成。它需要从建筑商,分区和规划官员以及房主协会中浏览一系列完全不同的规则和法规。

杜斯说:“如果您想[建造]一个地方,您只需要知道这将花费很多时间,”杜斯说。他在八月份搬到地铁站附近的新的一室一卫公寓。

杜斯(Duss)的新建筑是华盛顿地区及全国各地建筑热潮的一部分。根据房地产数据公司Yardi Matrix的数据,在今年前七个月中,他的物业是哥伦比亚特区正在建设的32,000个单位之一。

在同一时间范围内,但在向西约1,000英里处,布雷安·斯图尔特(Breanne Stewart)和她的丈夫在密苏里州尼克萨(Nixa)寻找一块土地,可以获得良好的互联网服务。斯图尔特人拥有一家数字代理商,因此对于他们想要建造新房子的地方,连接是必不可少的。

“上网是一件大事,”经营Happy Little Mess博客的Stewart说。“我们降落的地方很合适。”

2017年4月,斯图尔特人从前认识了一位建筑师和一位建筑商,他们的现代4,500平方英尺农舍开始建造。

根据人口普查局的数据,当月,斯图尔特的住所是整个中西部地区开始建造的超过12,000套单户住宅之一。在密苏里州,2017年单户住宅的建筑许可达到了七年来的峰值,然后在第二年略有下降。

尽管持续高昂的材料成本和劳动力短缺,以及其他绊脚石,自大萧条以来,房屋建筑在全国许多地方都得到了加强。

例如,根据人口普查局的数据,达拉斯-沃思堡(Dallas-Fort Worth)颁发了约35,000个建筑许可证,仅次于休斯顿,仅次于休斯顿。

在一些城市,建造新房和购买旧房的费用非常相似。

“从某种意义上说,即使您进行检查,走进一个可能有15或20年历史的房屋时,您也不知道会得到什么。”与Taba合作寻找DC中的新建公寓“您可以更快地处理故障。”

但是,专家们说,那些开始进行新建筑的人不仅应该充分意识到该过程的复杂性和挑战性,而且应该有克服这些挑战的策略。这是您需要建造一栋独栋房屋,公寓或联排别墅的知识

与房地产经纪人合作:新建住宅在竣工的各个阶段进入市场。有人可能会以所谓的预售协议购买仅基于建筑效果图的开发。另一个购买者只能在完成时才选择一个单元。另一个人可以与建筑商合作建立海关大楼。

但是,无论如何,房地产经纪人都可以帮助购房者浏览流程,这与购置现有房屋不同。传统交易可能需要一个月的时间,但建造房屋可能会长达数年之久。延迟肯定会发生-甚至在施工开始之前。

经营在线剪贴簿网站Project Life的贝基·希金斯(Becky Higgins)和她的丈夫(医学专家)花了四年的时间来构思和设计他们的自定义房屋。希金斯说,由于当地计划部门的一连串拒绝,这段时间甚至更长。

“这是一个非常痛苦的过程-向县提交我们的计划,然后获得红线,然后重新提交,得到更多的红线,来回往返,”住在亚利桑那州皮奥里亚的希金斯说。 ,并在Instagram上记录了她的家庭旅程。

希金斯人(Higginses)经过三年的建设,于6月搬进了新房子。他们说,他们选择了一家不熟悉当地建筑规范的州外设计公司。他们说,这一决定导致了他们遇到的一些问题。

希金斯人不依靠房地产经纪人。但是拥有一个合伙人可以帮助您决定聘用什么建筑师,建造者和设计师,以及就建筑的各个方面进行谈判。

塔巴说:“这是一个非常复杂的过程,有很多活动部件,有很多未知数。”“拥有一个以前曾经出售过新建筑的买方经纪人永远是永远的好事。”

•了解您所签署的内容:房地产经纪公司Compass的Margie Halem集团高级副总裁Margie Halem说,建筑商的合同“为卖方提供了所有保护。”“买主没有任何保护。你必须写东西。

她补充说:“有些条款使建筑商有X天的交货时间。”“但是有些事情需要在那儿写。如果建造者不交付怎么办?有罚款吗?他在把钱还给买主吗?当您有一个知道他们在做什么的代理商时,您可以写这些东西。”

合同还规定了房屋的外观。尽管计划中的住宅可能无法进行大量定制,但根据施工阶段的不同,买家可能能够选择布局,颜色和设备。但是,从建筑商的标准计划进行升级将意味着额外的费用。

但是当涉及到定制项目时,建设者会注意客户的偏好,那么房屋的美学和结构特征应通过专业建议和个人愿望的融合而显现出来。

“花时间挑选设计方面的东西,”斯图尔特说,他的新家大约一年前完工。“不要屈服于承包商可能告诉您的他们认为最好的事情,因为他们不会是住在家里的人。”

•弄清楚财务状况:大多数房地产交易都是从获得融资开始的。购买新建筑也不例外。

贷方的情况有所不同。国家银行和抵押经纪人通常避开“未来财产”贷款,因为没有实物抵押支持它们。因此,主要是当地的同行根据周密的设计计划和价值估算为新房屋提供抵押。在某些情况下,这种特殊性会使购买者受益。

“我的本地贷款人给我的贷款要比Quicken提供的(全国在线抵押贷款公司)要好,这实在令人惊讶,” Duss说。

此外,开发商似乎倾向于使用当地的贷方,通常会指定首选的贷方,这种贷方的使用可以为买家赢得金钱上的回报,例如用于交易成本的现金信贷。该设置还可以提高效率。

附属贷款人“已经知道该项目,”塔巴说。“他们已经拥有有关该项目的所有文件。这只是更顺畅的交易。”

不过,这种便利可能不会产生最低的利率-因此最好货比三家。

•定制房屋:计划开发中的住宅采用常规抵押,而定制房屋则是业主“委托”的类型,需要建筑贷款。建筑贷款用于通过一系列提款来建造私人独户住宅的费用,或者用于基础建设等不同建筑阶段的资金支出。

公民银行抵押贷款零售业务负责人索努·米塔尔(Sonu Mittal)表示,建筑贷款的利率比普通抵押贷款的利率高出四分之一。他们通常还会针对合格的信用记录,能力(还款能力)和抵押品提供更高的基准。

贷款仅持续到建造期结束,或大约一年,在此期间,借款人仅支付应计利息。因此,建设贷款的风险更大。不可预见的情况可能会阻碍建设-建立抵押品-或削弱债务人的信用评分。

因此,一些放款人需要进行两次资格审查或关闭贷款-当客户取得建筑贷款时,以及当房屋竣工时,贷款变成常规抵押。不过,这种做法正在发生变化。

米塔尔说:“这取决于所提供的产品,并取决于客户的资格,但您会注意到,五年前,在建筑贷款方面竞争并不激烈。”“但是,现在有更多的贷方提供建筑贷款,而且几乎每个人都开始一次性结账。”

•进行房屋检查:住在马里兰州上万宝路的律师Gee在塔巴(Taba)的帮助下在哥伦比亚特区购买了她的新建公寓时,她认为该部门不需要检查。

尽管她承认“那对我来说是愚蠢的”,但她最初的理由并不罕见。

“在我们的行业中,购买(现有)房屋的人中有95%接受了检查,” Good Eye Home Inspections的Todd Engle说。“但不是在新建筑上。相反,只有5%的人接受了检查,其余人则认为它将处于完美状态,而没有房屋是完美的。”

与其他交易方面一样,新建住宅所进行的检查与现有房屋略有不同。与现有房屋不同,新建房屋可以进行干墙前检查,检查主要系统,例如管道和电气系统,然后检查墙壁护套管和电线。

理想情况下,应遵循每个施工里程碑进行检查-奠定基础,框架,应用外部饰面。但是对于买方而言,这通常是昂贵且不便的。尽管如此,当地司法管辖区仍派遣检查员来评估需要许可证的工作。

然而,在像DC这样繁华的新建筑市场中,那些所谓的代码检查员的需求如此之大,以至于政府经常授权第三方个人(通常是工程师和建筑师)代表他们进行检查。尽管这样可以缩短强制性代码检查的等待时间,并可以增强购买者的安全感,但也会带来麻烦。

Marietta Inspections的Matthew Hix说:“在开车经过检查或第三方检查员从未涉足该物业的情况下,”“因此,不幸的是,在美国许多地区,特别是在华盛顿特区,[独立]房屋检查员成为不得已的检查员。”

他们经常发现各种问题-从无法操作的窗户到保温不足。建筑商的保修期可能长达一年。在这段时间内,开发商将免费纠正售后检查中发现的缺陷,而这无需房主支付任何费用。

在哥伦比亚特区,新公寓对单个单元和公共空间中的结构缺陷提供甚至更长的两年保修期。该政府规定的担保还包括一项五年时效法规,以起诉拒绝维修的建筑商。

但是,尽管伴随着新建筑的复杂性-无论是定制住宅,市中心高层住宅中的单元还是郊区开发中的房屋-Project Life的希金斯提出了一个简单的原则:“从头开始考虑。最终结果是一个家。”

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