2008/2009年房地产市场与当今市场的比较

2019-11-14 14:37:35
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一位记者最近问我,2019年的房地产市场是否与2008年的相似。本能的答案基于肯定的答案,即类似的价值平均下降(从峰值到峰值分别为20%或25%)。但实际上,市场的产生方式完全不同,反映了我们当地经济和民族意识方面的根本不同问题。对我们所有人来说,重要的是要理解这些差异,以便在适当了解其风险和机遇的情况下驾驭当今的环境。这是我看到的:

2008年:通过合作社进行保护。2008/2009年的市场像帷幕一样下降。次级抵押贷款市场激增,纽约主要投资银行被摧毁,整个国家陷入衰退。股票市场崩溃了,只有政府干预才能阻止更大的银行环境崩溃。纽约房地产遭受重创,但实际上比该国其他许多地方的情况要好。合作社施加的严格财务规则至少部分地保护了大型房地产免受违约,因为它们的流动性要求和对融资的限制。虽然有些业主不得不出售,但止赎房屋却很少。到2010年,纽约市场开始反弹。

爆炸与缓慢泄漏。如果说2008年发生的事是爆炸,那么过去几年的市场更像是一个缓慢的泄漏。从2015年底/ 2016年初开始,空气开始从市场中消失。这恰好与超富裕的外国买家(尤其是俄罗斯人)逐渐撤出市场有关,到2016年底,这些买家几乎从我们的市场中消失了。与此同时,超豪华的新公寓库存每个月都在增加,从而变得越来越不确定市场。

库存积累。2008年的经济衰退发生得很快,紧随过热的市场之后,几乎所有待售物业都被迅速吸收。因此,当情况开始恢复时,几乎没有库存积压来抑制市场。今天情况恰恰相反。随着市场逐渐失去动力,卖家争相降低价格,库存越来越多。买家走到一边,等待另一双鞋掉下来。未售出的库存积压增加。周期已经结束。

股市和房地产。经济衰退的灾难之后,纽约房地产和股票市场都开始逐步复苏。这没有人感到惊讶。由于金融业对纽约的定义与现在对旧金山的定义相同,而对石油对达拉斯的定义也是如此,因此这两个市场趋向于同步发展。但是在2016年,他们开始走自己的路。股票持续上涨,而房地产摇摇欲坠并开始下跌。而且,尽管过去两年衰退的预测逐渐消退,但股市仍保持在最高水平,而纽约房地产在经历了多年下滑之后才趋于稳定。

千禧一代的买家。过去十年带来的最后一个差异是:千禧一代的年龄的到来。这些年轻人,受过良好教育,发射速度有些慢,在房地产还没有得到足够重视的十年中,他们已经成年。关于房屋所有权,关于储蓄,稳定性和对美国梦的满足的传统观念,并没有像前几代人那样引起强烈共鸣。因此,研究告诉我们,他们专注于体验,而不是事物。他们更愿意租房,将钱花在旅行,健康和保健上而不是房屋上。

尽管很难用数据点来参数化情绪,但我相信房地产市场中发生的事情基本上与情绪有关。精采的罗伯特·席勒(Robert Schiller)在其迷人的新书《叙事经济学》中论述了故事如何有效地影响经济决策,这是对弥尔顿·弗里德曼(Milton Friedman)长期统治经济格局的“理性经济人”理论的可靠反驳论点。一遍又一遍地回响的衰退故事已经成为许多美国人的自我实现的预言。对于消费者而言,这加剧了他们对经济未来的担忧,世界大事和我们内部的政治动荡早已在那儿扎根。焦虑的人不会轻易投资不确定的未来。买房无所不能。因此,他们等待。

没有市场瘫痪永远存在。尽管许多买家仍然相信等待可以为他们带来更高的价值,但是越来越多的买家意识到,只有在任何一个市场消失之后,它才会看到任何市场的底部,他们会欣赏当今产品的价值并开始介入。随着越来越多的人这样做,随着库存积压的乌云开始清除,我们可以期待在买卖双方的期望之间恢复更健康的平衡。

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