房地产投资者应从四个教训中受益

2019-11-13 15:04:07
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每当我告诉新的房地产投资者我在2007年的市场崩盘中损失了我的大部分财产和所有现金时,他们并没有说他们不是因为他们而放心,但我可以在他们的眼中看到它们。

当我告诉他们大萧条是我经历过的最好的事情时,那些同样的新投资者变得困惑不解。实际上,有时候我会说,对于那些破产后刚起步的人来说我感到很难过。他们中的大多数人都不会吸取我在上次空难中所吸取的教训,直到我们遭受另一场惨痛时-一些分析家认为这种前景在2020年迫在眉睫。

对于那些可能成为房地产大亨的人,我当时所处的位置很普遍。像大多数投资者一样,我从小做起,先在这里买房子,然后在那儿买房子,通常要花少量钱。到2007年,我按照标准的BRRR方法(购买,修复,再融资,重覆)积累了84栋房屋和100万美元现金,这似乎行之有效。

2007年,随着美国经济的崩溃,我的收入枯竭了。我的房屋中有30%到40%被占用,但不再产生租金,因为我的房客也受到了伤害。我欠了我财产的大约80%的价值,这笔钱在一夜之间被削减了一半。这意味着我损失了数百万股本,并且所欠的债务远远超过房屋的价值。

我花了所有的钱试图生存,但仍然损失了50栋房屋。我完全按照房地产专家所说的去做-发挥自己的才能-然后看着我的生意像纸牌屋一样崩溃。即使事后看来,我怎么可能对此感到高兴?

好吧,由于我从大萧条中学到的知识,我逐渐恢复了自己的投资组合,并将其重建为113套房屋,基础更加牢固。我很高兴经历了市场崩盘的四个原因,每一个都是我试图给新投资者留下深刻印象的痛苦但有价值的教训:

1.避免杠杆作用。

如果您按照房地产研讨会的鼓励去做,您每月的现金流量可能很高,但仍然会挣扎:尽可能多地借钱购买尽可能多的东西。这种方法保证了银行拥有您不断发展的帝国。我建议您尽可能少借钱,并尽快偿还。

您真正的目标应该是拥有自由而清晰的财产。这意味着增长速度较慢,但​​安全得多。没有“好债”之类的东西。将贷款视为一种必要的弊端,并努力尽快偿还所有贷款。在还清贷款人之前,您基本上是为他们工作,为他们的投资服务。

2.避免个人债务。

在最大程度减少房地产投资组合中的债务的同时,还要消除个人债务-从汽车付款到信用卡余额再到个人贷款。这听起来很琐碎,但您必须力所能及地获得财务上的成功。最好不要花钱买比一辆拥有银行的Bimmer浮华的汽车。

3.保持高现金储备。

没有什么能像市场崩溃那样突出脆弱性,但是,一系列糟糕的房客或重大维修,事故,离婚或诉讼也可能使您心跳加速,从黑变红。建立和维持大量现金储备至关重要。他们将帮助您度过任何风暴,无论是与市场有关的还是个人的。

4.将低迷视为机遇。

市场崩盘抹去了股权,但这也意味着更低的购买价格-这对精明的买家是一个福音。销售价格在2007年急剧下降,但租金仍然很高,这对于专注于长期投资的投资者而言是一个不错的选择。同时,坠机事故使很多比赛消失了。您应该将经济低迷视为一种机会,如果您背负的债务最少且现金储备很高,那么您将最有机会利用这种机会。

如果我必须总结一下我从上一次大萧条中获得的许多好处,以及改变我的思维方式和投资策略的所有方式,那就是自由。大萧条使我意识到,自由是真正的目标,而不是金钱。当您有更大的账单时,大笔现金流量就无关紧要了,最好拥有10栋免费清算房屋,而不是银行明天可以收回的100栋房屋。

这不是房地产投资专家提倡的标准观点,但是再一次,很少有投资者会告诉您,他们对上一次破产很感激-丝毫不担心下一个破产。

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