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这是商业房地产专家对2021年的预测

来源:   2021-01-07 12:48:02

由于亚利桑那州的许多企业都受到了COVID-19大流行的影响,2020年有很多坏消息要传。随着我们的注意力转向2021年的未来,目前还不清楚流感大流行对各个商业房地产领域造成了多大破坏。

在大凤凰城的多户家庭,工业和土地市场上,这种破坏是微不足道的,因为这些行业进入2021年的势头强劲,看起来将持续到明年。但是,办公和零售市场并不那么幸运。大流行期间人们的工作方式和购买方式继续发展,两个部门都进入2021年,对公司未来将使用多少空间提出了很多疑问,人们会在一年的大部分时间里回到商店吗在网上购物。

AZRE杂志采访了各个商业房地产领域的专家,以获取他们对2021年我们可以期待的见解。

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到2021年,大凤凰城的多户家庭市场似乎非常健康,尽管2020年导致市场上许多参与者在评估大流行限制的影响时停顿了。

“我们从炎热的第一季度开始。当COVID-19在第二季度爆发时,凤凰城的多户家庭活动就停止了,”ABIMultifamily高级管理合伙人Alon Shnitzer说。“每个人都想等待并评估市场,看看事情将如何发展。当凤凰城成为一个热门目的地,并且租金支付一直保持稳定时,活动在第三季度开始回升。至于第四季度,这是一个炽热的市场。ABI Multifamily目前在托管方面拥有40处房产。”

大流行造成的一个负面因素似乎是正在准备中的新产品,因为新建筑远远落后于2019年的速度,2019年交付了6,000多个新单元。交货速度稍慢会影响租金和单位销售价格。根据《基德·马修斯(Kidder Mathews)2020年第三季度多户市场趋势报告》,市场平均要价上涨了3.65%,达到1,122美元。

Marcus&Millichap子公司Institutional Property Advisors的合伙人Steve Gebing说:“由于停工和不确定性造成了充满挑战的市场,凤凰城的公寓销量在第二季度下降到正常水平的一半左右。”“交易活动已经开始恢复,这一趋势将在2021年得到支持,这一趋势将受到积极的人口和经济驱动力,以及历史低位的利率刺激投资销售。”

葛炳指出,该州正在看到人口激增的局面,而且由于大流行将许多人赶出了高密度沿海城市,这种情况可能正在加速。戈冰认为,对较低生活成本的需求将支持西山谷的租金需求以及整个地铁范围内对C类产品的需求。

戈炳指出:“由于经济的不确定性,已经供不应求的劳动力住房将出现更大的需求。”“这些趋势已经并将继续推动整个山谷的B级和C级公寓的入住率和租金上涨。”

由于大多数因素都在增加对多户家庭产品的需求,因此该产品似乎有望在2021年达到创纪录的高水平。

“根据我们所看到的,随着到2021年的增长势头,多户家庭将仍然是投资者的首选产品类型,” Shnitzer补充道。

MDH Partners本周在固特异购买了大约41英亩的土地,并计划建造一个由两栋建筑组成的投机性工业项目,称为Gateway 303。

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大凤凰城的工业市场已成为商业房地产界的佼佼者。

尽管出现了大流行,但工业活动却空前,第三季度交付了将近1000万平方英尺的产品,另有930万平方英尺的产品正在建设中。

高盛(Cushman&Wakefield)执行董事吉姆·威尔逊(Jim Wilson)表示:“至少到2022年,工业界应一直是大凤凰城的“球坛风云”。“由于市场并没有进入到2020年可用工业空间过剩的状态,因此新的发展不会导致市场过度建设。”

世邦魏理仕高级副总裁鲁斯蒂·肯尼迪(Rusty Kennedy)表示,这项评估在2020年期间进行。

肯尼迪说:“第一季度是我们所见过的最活跃,甚至不是最活跃的季度之一,净吸纳量不足400万平方英尺。”“进入第二季度时,我们看到了'踩刹车'的声音,但随后在4月中旬,活动又恢复了。”随后,第三季度的吸收非常平衡,回到了创纪录的速度。我预计2020年的净吸收量可能会超过1100万平方英尺,并且可能会进一步上升。”

根据Colliers International在亚利桑那州的《 2020年第三季度亚利桑那工业研究与预测报告》,2020年的大部分工业发展发生在西南凤凰城子市场。到第三季度,西南凤凰城交付了470万平方英尺的工业产品,另有300万平方英尺的在建工程。Loop 303的启用激发了这一增长。另一个热门子市场是西北(鹿谷),到2020年交付了250万平方英尺,另有500万平方英尺正在建设中。

“我相信2021年将比市场历史上的任何一年都有更大的势头。我们认为这几乎是一场完美的风暴,”世邦魏理仕高级副总裁帕特·费尼(Pat Feeney)说,他与肯尼迪合作完成了许多交易。“加利福尼亚州在该州开展业务变得越来越困难和昂贵,而且城市和州的财政状况日益恶化,这些公司正转向遮阳带,而凤凰城则在可负担得起的和“对企业友好”的替代方案中名列前茅。因此,我预计2021年将是该地区标志性的一年。”

威尔逊认为可能具有巨大潜力的一个尚未开发的地区是沿着南山环线202高速公路的土地,其中包括数百英亩的吉拉河印第安社区土地。

威尔逊说:“如果开发商能够成功地在租赁土地上进行建设并与Tribal Projects Development和土地所有者合作,那么该地区将提供重大机遇。”“它具有与西部和远东山谷相同的理想属性,有大量可用土地,可通向高速公路,并靠近不断增长的人口以提供工作人员。”

本周,仲量联行菲尼克斯办公室的办公室专家完成了对PennyMac的74,625平方英尺的租赁,这是该公司有史以来第一个菲尼克斯办公室的办公地点,这是自COVID成立以来在硅谷签署的最大的租赁承诺之一。大流行。

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COVID-19大流行从根本上改变了办公环境(至少是暂时的),并且数字反映了这种变化。

根据NAI Horizo​​n投资销售高级副总裁Don Morrow的说法,到2020年12月1日,大凤凰城市场出现了617,000平方英尺的负净吸收,这主要是转租市场的结果。净负吸收率导致办公室总空置率从2020年初的11.4%上升到12.8%。

莫罗说:“更大的租户似乎受到的影响更大,许多人搁置了任何搬迁计划。”“较小的租户正在慢慢恢复其房地产活动,这些较小空间的租赁变得更加活跃。”

那么,2021年的办公市场将是什么样?

“我们相信,到2021年初,租赁市场的活动将继续放缓,许多公司发现员工的远程工作效率很高,” Commercial Properties Inc.合伙人和副经纪人Tyson Breinholt说。“我希望一些空间将重新出现在市场上,并预测随着公司转向利用较小的占地面积和一些团队在家中有效工作的优势,转租空间的数量将会增加。”

“我认为公司正在学习应对所面临的一些初始挑战,并专注于制定业务计划,这些计划成功地为其员工融合了混合工作模式,包括在办公室工作,在家工作(WFH ),可能还有第三个异地远程或卫星位置。“到2021年初,公司将继续专注于评估其房地产选择。”

进入2021年的最大问题是公司如何实施在家工作(WFH)策略。人们普遍希望返回办公室,但也拥有WFH的灵活性。究竟这将如何影响租赁需求,还有待观察,可能要花几年时间才能完全发挥出来。

“在过去九个多月的时间里,我们已经听到并听到了员工,C-Suite高管和企业商业房地产占用者的声音,他们的大多数员工至少希望在其工作日程中重返办公室,”唐尼。“像他们

按照新的工作时间表进行工作,公司将评估他们的

当前和将来的房地产需求,以及是否包括扩大规模以增加空间以减少或减少少量工人的平方英尺。”

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根据Velocity Retail Group执行副总裁Darren Pitts的说法,在COVID-19大流行之前,许多实体零售商都在苦苦挣扎,因此其影响无法克服,许多企业被迫在2020年关闭,创造正常年份不会出现的职位空缺。

皮茨说:“自大衰退以来,凤凰城市场将首次出现负吸收,2020年负净吸收将达到500,000平方英尺。”“这已经反映在当前的市场统计数据中,显示出7.7%的空置率,高于2019年底的7.3%。”

进入2021年,Pitts期望零售用户更加“精致和有纪律”。

“我们认为零售市场应该比过去十年变得更强大,更高效。砖和灰浆无处不在。”皮特斯说。“我们希望零售商更加健康,并拥有更好的技术,物流和交付平台。”

尽管2020年的情况不佳,流行病仍在继续,但并不是所有的忧郁症都将持续到2021年。史蒂夫·朱利叶斯(Steve Julius),杰西·戈德史密斯(Jesse Goldsmith)和蔡斯·多塞特(Chase Dorsett)的纽马克团队认为,随着人口的持续增长,牛津大学的发展前景看好市场的就业增长,这将支持零售业的发展,尤其是在东谷和西南谷等高增长地区。

朱利叶斯,戈德史密斯和帝盛在联合回应中表示:“凤凰城强大的就业市场,良好的气候和可负担的价格使它长期成为全国人民的最佳居住地。”“从2010年到2019年,凤凰城地铁新增了75万新居民(美国人口普查),使其成为全国第三大增长最快的都市区。此外,2019年凤凰城地铁的工资增长为3.84%,在工资增长最高的地铁中排名第二。这些因素使Phoenix成为新零售商和现有零售商扩张的主要市场。”

Newmark团队确实指出,但是,可能不利于零售业扩张的一个潜在因素是,预期将增加高收入者的资本利得税,并且有可能消除收入超过40万美元的投资者的1031交易所。

Juluis,Goldsmith和Dorsett补充说:“我们估计,多租户零售交易中有40%至50%涉及1031年交易所,因此消除这种交易将对整个行业产生巨大影响。”

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这并不是1893年俄克拉荷马州的大片土地大战,但大凤凰城地区土地买卖的当前状态已接近“繁荣”水平。

Nathan&Associates的创始人Nate Nathan说:“这是2020年土地市场几年来首次强劲增长。”“事实上,到2019年年中已收购了Maricopa和Pinal县的所有已建成土地,建筑商别无选择,只能将注意力转向增长走廊上的土地。”

内森说,随着我们进入2021年,增长模式将越来越清晰,怀特坦克,大大街,东南七叶树,东南马里科帕市,圣丹谷和皮纳尔县以西的地区对于房屋建筑商而言非常重要。新库存。

西谷地区的Loop 303走廊是其中一个活跃的增长走廊。303环路沿线有重大工业发展,为该地区不断增长的人口创造了就业中心。

“从大约四年前开始,303走廊就创造了大约5,000个工作岗位,这正在极大地改变着土地市场,” Nathan&Associates经纪人Ryan Duncan说。“预计在未来几年内,在这条走廊及其周围将有成千上万的工作机会。由于这一就业通道,西山谷将首次蓬勃发展。202走廊,更确切地说是拉芬(Laveen)的土地也有同样的现象。从合理的通勤时间以支持增长的角度来看,就业地图的这些变化也将影响住房。希望能看到以前无法生存的子市场突然变得活跃起来。”

内森(Nathan)表示,由于需求旺盛,供应不足以及基础设施成本上涨,到2020年,地段价格将上涨30%。

每年有超过100,000名新居民抵达亚利桑那州,这需要几年的时间才能使土地市场放缓。

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