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当前局势冻结了欧洲房地产市场

来源:   2020-03-20 16:37:22

银行家可能于周二逃离德国商业银行(Commerzbank AG)的伦敦总部,抱着计算机显示器,因为他们面临着在家工作的未知范围。

在一个街区外,圣保罗大教堂对面的隐形轰炸机形状的购物中心One New Change的商店几乎全空了,已经促使包括Hennes&Mauritz AB的H&M服装店在内的零售商寻求房东的减租。到周四,欧洲房地产之都已经为全面封锁的前景做好了准备。

在整个非洲大陆,随着投资者努力评估大规模停工对其租户支付租金的影响,房地产市场正进入休眠状态。要求业主给予优惠的公司列表正在迅速增长。同时,一堆被推迟的房地产交易增加。

英国房地产基金已经有超过110亿英镑(约合127亿美元)的资产被冻结,因为评估师警告称,当前局势已经束缚了欧洲,无法评估其价值。这是疫情最明显的症状之一,也悄然延迟了主要房地产的销售。

对于支付租金的公司的基本健康状况造成的突然威胁,对于在欧洲大部分地区一直享受创纪录价格并突然被迫重新评估的办公室和仓库业主来说,是不受欢迎的冲击。对于零售和酒店业的业主来说,这可能是致命的。

“不断发展的C当前局势可能会对房地产产生深远影响,”皮尔·亨特(Peel Hunt)分析师Matthew Saperia说。“影响可能是深远的,但目前量化这些影响尚属推测。”

零售商的麻烦

到目前为止,包括H&M,Superdry Plc,Burger King和New Look在内的零售商已寻求房东的让步,或表示将暂时停止租金支付。对于像劳拉·阿什利控股公司(Laura Ashley Holdings Plc)那样苦苦挣扎的零售商,这种病毒已经被证明具有致命性。

同时,由于政府努力控制当前局势的传播,包括Unibail-Rodamco-Westfield在内的欧洲购物中心地主被迫关闭许多财产。随后的市场动荡已经在迫使四面楚歌的英国零售房东Intu Properties Plc推迟了13亿英镑的融资。

现在,该病毒可能会阻碍Intu实施救援计划的机会。彭博资讯(Bloomberg Intelligence)高级分析师苏·蒙登(Sue Munden)表示,资产出售是剩下的少数几个可以减少债务的工具,在这个市场上将更加困难。她说:“ ​​Intu在3月份持续经营,但鉴于债务到期日临近,到7月它不太可能。”

对于拥有现金的投资者而言,尽管很难找到它们,但仍存在潜在的机会。自疫情爆发以来一直下降的政府债券收益率通常被用作衡量商业房地产定价的指标,因此房地产现在看起来相对更具吸引力。但是经济增长很大程度上推动了租金的上涨,因此经济冲击很可能会给定价带来压力。

摩根大通资产管理(JPMorgan Asset Management)房地产策略主管保罗·肯尼迪(Paul Kennedy)在接受采访时表示:“这是一个如何平衡的问题。”

销售不良

直到清算回报或放贷人迫使不良销售之前,几乎没有什么可购买的。AEW SA上周推迟了9亿欧元(9.78亿美元)的办公组合的发行,该组合计划于3月第二周在戛纳举行的Mipim会议上向投资者提供。

知情人士说,在伦敦,正在准备出售的建筑物,包括租借给德勤有限责任公司的办公室,现在都被搁置了。《房地产公报》周三报道,Aviva Plc的投资管理部门推迟了在Euston的1亿英镑综合楼的出售。

另外两名知情人士说,其他交易,包括出售伦敦的丽兹酒店,如果能够取得进展的话,可能会比原先预期的时间更长。经纪人LSL Property Services Plc和Countryside Plc的合并已经处于报废中。

当不确定性的迷雾消失时,资产管理者将寻求在股票,债券和诸如房地产之类的替代方案之间重新平衡分配,以考虑会影响其权重的相对价格变动。这可能会提供交易来源,因为一些流动性资产的股价急剧下跌,导致一些基金发现自己超重资产。

但这也可能意味着那些一直在高价市场追逐回报,承担更多风险的基金经理重新评估交易。

摩根大通的肯尼迪说:“在周期的最后,您确实会看到风格的漂移,我们肯定已经看到了。”“当您必须承担自己承担的风险时,样式漂移就成为一个问题。那些会偏离核心的投资者将受到伤害。”

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