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您的房地产经纪人不会告诉您的关于在水附近购房的信息

来源:   2020-02-13 16:13:19

我小的时候,父母就在距大西洋一街区的地方买了一座两层楼的旧海滨别墅。一楼只不过是一个空荡荡的大车库,混凝土地板,是我们孩子们在雨天滑冰和玩耍的好地方。

当他们决定出售它并搬回小镇时,我们在那住了三年。出售和购买一样容易。

放大到汹涌的大海和强飓风的世界,在沿海城镇或河流附近购买房屋绝非易事。尽管有很多要避免犯下令人遗憾的错误的知识,但以下五点最重要:

1.房屋的洪水区可能不包括最近的主要洪水事件:许多人错误地认为每次发生重大风暴或洪水事件时都会更新洪水图。但是由于缺乏适当的人员配备和资金,FEMA(联邦紧急事务管理局)洪水地图经常过时或在该国某些地区,都非常糟糕。

即使最近在您的社区中发布了新地图,它们也可能无法解释最近的洪水事件,因为用于创建地图的研究可能早于发布日期。同样重要的是要记住,今天分配的洪水区域不会永远锁定,您支付的洪水保险费用也不会永远锁定。

2.您的房地产经纪人可能不会向您提供大量建议:根据我的经验,大多数房地产经纪人都不会就此热点问题提供建议。如果您的房地产经纪人属于这一类,请找到一个房地产经纪人,该房地产经纪人是买方(而不是卖方)的代理商,并提供洪水建议。但是它们之间很少。

3.很难确定过去是否有房屋被洪水淹没:在许多州(但不是全部)中,法律要求卖方以书面形式向潜在买家披露他们在拥有房屋期间遇到的任何重大问题,但并非全部—包括洪水。这就是棘手的地方。如果洪水发生在过去的某个时间,而不是在现任所有人居住期间发生,则即使现任所有人知道这一点,也不必披露。

至于确定附近的房屋或整个社区是否曾经被洪水泛滥,我不知道有任何中央存储库可以通过轻松搜索街道地址来使这些信息免费并可供公众使用。这样的搜索引擎也许很快就会存在。同时,良好的老式腿部动作将为您提供最诚实的信息。我从牙科保健员那里了解了沿海城市易发生洪水的社区,并与正在考虑购买的社区中walking狗的人交谈。

4.房屋分配的FEMA洪水区与房屋发生洪水的可能性之间可能有很大的脱节:FEMA的洪水地图使用历史数据为每个房屋分配洪水区,而较新的站点www.floodiq.com使用基于预测的国家海洋和大气局(NOAA)的研究。该站点结合了家庭住址对气候变化的预测影响,并能够查看当今和未来各种潮汐洪水和飓风的情景。

这也是查看该房屋现有已分配FEMA洪水区的简便方法。像我一样,您可能会被前瞻性FEMA洪水区与NOAA对给定房屋未来洪水风险的预测之间的脱节所震惊。

5.几乎不可能找出一个房屋真正位于海平面之上的高度:读到《自然通讯》杂志上的最新研究真是令人震惊,该研究预测,到2050年,全世界将有三倍的人口正在经历如先前所预料的那样泛滥。

为什么会有大变化?原因是,对于这项研究,位于普林斯顿大学的气候科学组织Climate Central的科学家使用了比过去更先进的海拔技术。这项新技术表明,先前对海平面以上海拔高度的估计高估了沿海地区的平均六英尺,而在某些人口稠密的地区则高出了13英尺。

有了这种转变,我可以看到“位置,位置,位置”这一古老的房地产谚语被“海拔,海拔,海拔”所取代。我还预测,准确的,可搜索的海拔数据最终将可用,并且可以广泛用作购房过程的一部分。(单击此处可查看“气候中心”对美国的预测,然后在搜索框中输入您的城市。您会更清楚地知道海平面上升以及更精确的较低地面高度在您的房屋中的存放情况。

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