费城的豪华房地产项目受益于特朗普对大街企业的减税措施

2019-11-11 15:04:50
来源:

大型房地产基金的投资者正在从特朗普减税条款中受益,该税收减免旨在为准妈妈业务带来福音,每年可能使联邦政府损失数十亿美元的收入。

2017年税法规定,任何收入的房地产投资信托(REIT)股东都有资格与超富裕企业主享有相同的休息时间。该法律的受益者包括抵押贷款的投资者,例如劳雷尔的一处融资建筑,这是一栋豪华住宅塔楼,上升到里滕豪斯广场附近,销售着价值2500万美元的顶层公寓。

现有抵押贷款基金的管理者现在正在将其业务重新定义为REITs(一种房地产业务,将其全部或大部分利润以股利的形式返还给投资者),以要求其股东减免这笔费用。

其中包括威廉·“比利”·普罗奇达(William“ Billy” Procida),他的100英里基金自2009年以来已在费城项目中资助了1.75亿美元,包括北布罗德街的大都会音乐会场地。

房地产投资信托公司的减税政策“将更多的资本带入房地产领域,从而将产生更多的住房,更多的办公室装修,更多的就业机会,”位于新泽西州恩格尔伍德克里夫斯的普罗奇达表示。

但是,那些声称中断的人的增加可能会加剧人们对2017年法律对房地产行业过于慷慨的看法。

立法者和其他人士对“机会区”激励措施的怀疑已经在增加,该激励措施使指定区域内项目的投资者可以要求节税。有人说,开发商在繁荣的地区建造建筑而忽略了贫困社区会得到回报。

华盛顿无党派税收政策中心高级研究员史蒂文·M·罗森塔尔(Steven M. Rosenthal)说,“富裕的投资者,而不是小企业”正在受益于房地产投资信托基金的突破。

他说:“这对于没有真正以任何实质方式使经济受益的投资者来说是一笔意外之财。”

后来成为2017年《减税与就业法案》的拥护者称其为通过降低公司税率使美国在商业上更具竞争力的一种方式。但是,这些较低的税率对要求削减自己的非公司企业(如家族企业和法律合伙企业)影响不大。

法案的起草者对此做出了回应,为所谓的“直通”实体(即将全部利润直接支付给所有者的企业)设计了一个扣除额,将这一规定描述为对小企业主的一种好处。

许多年收入超过25万美元的纳税人,或联合申报人的年收入超过50万美元,被阻止获得完全休息的资格,这使20%的营业利润免税。

当时的众议院筹款委员会成员众议员凯文·布雷迪(Kevin Brady)(得克萨斯州R)于2017年11月在一份新闻声明中说,这一减免“降低了主要工作创造者辛辛苦苦赚来的商业收入的税率”。,在讨论较早版本的收益时。

房地产投资信托基金成功地辩称,他们也有资格成为直通实体,但收益上限不适用于其投资者。

罗森塔尔说:“当每个人都得到减税时,他们也带着'我'来了。”“当饲料被放入槽中时,农场动物就会到达它。”

国会税收联合委员会估计,从2019年到2025年,当税收优惠期满时,“通过”扣除每年将使美国财政部损失约500亿美元,但并未具体说明其中多少来自于已取消的税收。房地产投资信托股息。

根据贸易组织全国房地产投资信托协会(NAREIT)的数据,2018年REITs向投资者返还了约616亿美元。如果所有这些股息都按投资者最高收入税40.3%征税,那么收入损失将达到约50亿美元。

罗森塔尔表示,50亿美元的数字应该被视为“上限”,因为房地产投资信托基金通常由退休帐户持有人和非营利组织等免税投资者持有,有时还由低税率的纳税人持有。

2018年的总数还包括不符合20%扣除额的资本收益分配,这将使这一数字进一步下降。

房地产投资信托基金通常分为两类:拥有财产的房地产投资信托基金,其赚取的租金收入以股息的形式返还给投资者。以及抵押房地产投资信托(REIT),它们使用他们管理的贷款投资组合中的利息向投资者付款。

费城的股票房地产投资信托基金包括其一些最大的房地产所有者,包括该市主要的办公室房东布兰迪万房地产信托和新开业的费城时尚区共同拥有者宾夕法尼亚州房地产投资信托,前是Market East画廊。

在抵押贷款方面,总部位于纽约的Mack Real Estate Group的房地产投资信托基金关联公司借出了2.2亿美元,用于建设48层的劳雷尔公寓和公寓大楼,该大楼正在营销可能创纪录的2500万美元的顶层公寓。到城市提交的交易记录。

记录显示,与此同时,美国最大的商业抵押房地产投资信托基金-康涅狄格州格林威治的喜达屋房地产信托公司(Starwood Real Estate Trust)的一个部门借出了近1.29亿美元,用于将布罗德大街和云杉街的历史悠久的大西洋大厦改建为公寓。

不是房地产投资信托基金的财产拥有基金通常以有限责任公司或合伙企业的形式组织,它们也有资格获得转嫁扣除。另一方面,非房地产投资信托抵押贷款基金是一种不符合受益条件的复杂债务池。

这就是促使一些抵押基金重新配置自己的原因。

纽约会计公司Marcum LLP的房地产税务专家Kurt Koegl表示:“目前所有抵押贷款基金,如果他们不打算转换为抵押房地产投资信托基金,那么应该这样做。”“这很容易。”

根据NAREIT追踪的公司披露,今年到目前为止,至少有两家公开交易的抵押贷款基金已重组为REIT:位于康涅狄格州Old Greenwich的Ellington Financial Inc.和位于弗吉尼亚州McLean的Arlington Asset Investment Corp.。

埃灵顿发言人拒绝置评,阿灵顿未回复电话留言。

由于NAREIT仅跟踪在公共交易所进行交易的公司,因此它不知道任何已成为非交易REIT的私人抵押资金。

普罗奇达(Procida)表示,将其私人拥有的100 Mile基金转换为REIT很容易,因为它已经符合法律规定的主要标准:至少90%的利润返还给投资者和至少100名股东。

他说:“我们已经在做房地产投资信托基金。”“对我们来说就像上篮一样。”

声明:本站系本网编辑转载,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系,我们将在第一时间删除内容!
热门文章
头条推荐