秘密房地产上市的实践受到挑战

2019-11-08 14:24:19
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寻找房屋通常是在网上开始的。但是,如果您在自己喜欢的集中式列表网站上设置了警报,并且假设每次满足您条件的房屋进入市场时都将对其进行ping操作,那将是错误的。

许多经纪人在将房屋上载到称为多重列表服务的集中式网站之前,只在其网站上或通过电子邮件或电话悄悄地推销房屋。

现在,这种做法是拟议中的禁令的目标,该禁令将在下周决定。禁令的支持者说,阻止广泛的受众了解市场上的房屋会导致卖方的交易更糟,并可能歧视潜在的买方。反对该禁令的人说,卖方应该在销售房屋的方式上有选择。

在全国房地产经纪人协会年度会议上,委员会将于周六举行会议,决定是否将禁止房地产经纪人从事房地产交易的提案发送给该协会的900人董事会。董事会可能最早在周一投票,如果获得批准,该禁令将于1月1日生效。

结果可能会重塑邻里关系,也可能改变多个上市服务公司和大型经纪公司之间的权力分配。休斯敦房地产经纪人协会没有在袖珍清单上保留记录,但据估计,以这种方式在全国范围内列出的比例高达10%,在某些市场上多达30%。

对于买家而言,安静的房源(如果他们从不打算在多重上市服务中上市,则称为“口袋列表”;如果以后将要上市,则称为“即将上市”),这意味着购买的机会取决于您和您的经纪人知道。

社会学家伊丽莎白·科弗·格伦(Elizabeth Korver-Glenn)说,这是一个问题,他花了一年时间研究休斯敦的房地产惯例。

助长种族隔离?

尽管休斯敦是多种多样的,免费划地带,并设有相对可负担的住房,但其种族隔离程度很高,并且在最近几十年中基本上保持不变。对于科弗·格伦(Korver-Glenn)而言,这使该市成为寻找住房不平等问题的理想之地。她很快注意到一些奇怪的事。她采访的18位白人房地产经纪人几乎都说他们在某个时候以这种方式销售房屋。除了20种颜色代理中的一种之外,其他所有代理都没有。

“白人特工与其他白人个体压倒性地合作。而且就他们在自己的网络中做广告的程度而言,他们不成比例地排斥有色人种,”科弗·格伦说。他在2018年发表在南方社会学杂志《社会流》上的论文和她的发现。

她的结论并不孤单。加州房地产经纪人协会的顾问和夏洛特地区房地产经纪人协会的风险管理副总裁都警告说,袖珍清单可能会违反反托拉斯法和《公平住房法》。

列表还使大型经纪人的网站成为可能,在这些网站上可以找到袖珍列表和“即将上市”,这对于保持已知状态更为重要。这已经从诸如HAR的多个上市服务转移了力量,HA以前被视为一站式上市。

提升网络流量

举例来说,本周Compass网站上的一项审查发现,休斯顿地区有83条尚未列入MLS的清单。

Zillow MLS运营副总裁Curt Beardsley说:“如果经纪人有一个列表,而他们只将其放在自己的网站上,那么您会认为这是吸引眼球的地方。”“我们已经观察了很长时间的行业,并认为完成袖珍清单的某些方式可能并不符合消费者的最佳利益,无论是在购买方面还是在卖方本身。”

尽管Zillow本周在休斯顿地区有七个“即将上市”,但Beardsley表示,由于Zillow的人流量大,它并未排除潜在的买家。他还说,如果Zillow不能再做广告,则不会受到负面影响。

Redfin的得克萨斯州经纪人托尼·金(Tony King)说,该公司在其网站上精选了“即将推出”以保持竞争力,但如果NAR的政策获得通过,它将很乐意将其删除。

他解释说:“如果每个人都有机会查看它,对于卖方来说是更大的利益,因为更多的视图意味着更大的报价潜力。“在购买方面,甚至还存在一些在公开市场出售空头房源之前对住房公平的担忧。这绝对是产生偏见的机会。”

另一方面,指南针已积极采取行动捍卫这种做法。当大西洋中部地区的MLS制定与NAR提议的政策相似的政策时,该公司写了一封信,威胁要起诉MLS,要求其赔偿损失,包括如果强制执行该政策导致失去独家上市。

指南针的库存,战略和运营主管Cory Perkins表示,公司已根据需求优先考虑即将推出的产品。他说:“我们正在努力对房客的需求做出尽可能迅速的反应,这在全国各地屡屡出现。”

当地房地产经纪人大卫·阿特金斯(David Atkins)是同意房主应有权选择的人之一。他的经纪人玛莎·特纳(Martha Turner)的苏富比国际房地产公司(The Realty)刊登了不在HAR的休斯顿高端物业的广告。

高端影响

为了说明为什么他认为房主有时可以从不列出房屋中受益,他描述了他最近在贝莱尔出售的房屋。可比房屋的销售价格表明该房屋的价值为1,375,000美元。但是阿特金斯(Atkins)相信,游泳池是一个豪华的,带有火坑的度假胜地风格,比起可比的销售价格,其价值更高。

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