博尔德的商业房地产市场蓬勃发展

2019-09-24 14:51:46
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低空置率和相对稳定的租金正在帮助Boulder的商业房地产市场保持蓬勃发展,同时仍为逐渐上线的新办公室和零售空间的发展留有空间。

专门从事商业地产业务的房地产公司Dean Callan&Co.,Inc.总裁Becky Callan Gamble表示,新的商业空间可满足本地公司寻求扩大空间的需求增长,而企业正在考虑迁至Boulder。博尔德县的房地产经纪,开发,物业管理和投资收购。

她说,受过良好教育和熟练的劳动力的吸引使科技领域的公司很容易找到Boulder,她补充说,她经常询问州外企业有关租赁空间的询问。

涉及因素

卡伦·甘布尔说,博尔德的多元化经济和博尔德县其他社区的新项目也有助于维持博尔德商业房地产市场的平衡。她说,博尔德县和较大的都会区有很多相互联系的地方。

她说,在博尔德进行建筑的限制也可以保持市场稳定。法规要求通常会减缓项目进度,防止过度动荡。企业家通常从小做起,随着他们的成长,他们对空间的需求成比例地增加。她说,这导致本地需求的一致性。

“我们仍然是一个企业家社区,”卡伦·甘布尔说。

多年来,Boulder工业,办公和商业/仓储空间的建造和改建遵循了一条不同的轨迹,似乎是由各自行业的需求所引导的

在2019年第一季度,博尔德共有10,521,192平方英尺的工业/仓库/弹性空间;7,241,768平方英尺的办公空间;根据Boulder Economic Council的数据,零售面积为4,543,729平方英尺。

到明年正在进行混合用途项目,如年底S'PARK上维蒙特路的亮采在30日和珍珠街道和博尔德下议院二期的交界处广场,以及在新的56000平方英尺的写字楼开发5505中央大街卡兰·甘布尔(Callan Gamble)说,必将大幅增加社区中的办公和零售空间。

混合使用的流行

丹佛大学丹尼尔斯商学院伯恩斯房地产与建筑管理学院副教授罗恩·特劳普说,在科罗拉多州,混合用途开发被认为是商业开发。

他说:“这就是税务评估者根据州法律对其进行定义的方式。”

他说,空置率在10%或以下的空间更大。他说,博尔德是科技企业家的理想之选,并且持续的工作增长有助于吸收可用的办公空间。

Southern Land Co.西部多户开发副总裁Kevin House表示,就业增长正在推动商业和住宅房地产市场。SouthernLand正在开发The Reve项目,并有望在2021年3月完成。

“我们专注于混合用途项目。我们建立零售业务是对我们办公室和住宅空间的补充。”他说。

根据该项目网站,Reve拥有242套住宅,24,500平方英尺的零售空间和124,000平方英尺的办公空间。

豪斯说,进入市场的高门槛使博尔德成为一个有吸引力的市场。他说,它为一个项目创造了很多价值,成为了资产和创收来源。他的公司通常会在决定投资社区的项目之前,先查看社区的租金,空缺率和预计的就业增长。

在博尔德县,三个最高的工作部门是专业服务(占所有工作的16%)。政府服务(15%);哈佛大学扩展学校房地产教学课程的讲师Teo Nicolais引用了美国人口普查的最新数据说,医疗和卫生服务(11%)。

他说,办公空间的需求是由服务业的就业驱动的。

在博尔德,新办公室,零售和工业空间的供应是逐步的,这使潜在的投资者将可用的商业房地产视为存放资金的地方。

Tebo Properties的创始人兼所有者Stephen Tebo说:“我们没有在零售业中建立很多空间。”

安全的投资机会

最近,Tebo以650万美元的价格在Spruce St. 1113(19,000平方英尺的建筑)上购买了The Registry。

Tebo说:“资本化率(净营业收入与房地产资产价值之比)下降了。”

他说,对博尔德房地产市场的投资将继续保持强劲,并补充说他的公司正在积极收购博尔德。

Tebo说,许多零售空间已经被拆除,用于市区附近的住宅或办公室用途。他说,该市提议的旨在限制办公空间的分区变化将使价格上涨。

博尔德市议会一直在讨论对土地用途的拟议变更,这些变更应强调创建经济适用房和保留零售用途。这些考虑与取消该市联邦机会区的拆除和发展禁令,通常在第55至28街,对角公路和Arapahoe大道之间运行的人口普查区有关。

如果由特朗普总统领导的机会区计划于2017年创建,则该收益可以用于抵扣资本利得税,前提是这些收益用于房地产投资。该计划还延缓了未来的升值。如果以资本收益为基础的投资留存超过10年,则将完全排除税收。博尔德员工签署了机会区计划,希望能刺激对角广场的重建。

该暂停令于2018年12月颁布,旨在允许市政府官员更新其所包含的18个分区区的土地使用法规。在这些地区的土地用途变更提议中,将办公室用途限制为商务区建筑物建筑面积的25%;如果现场提供价格合理的单元,则最高可达50%。这些变化也将适用于整个城市的分区区域,但不包括University Hill商业区。

博尔德商会公共事务总监安德里亚·梅内格尔(Andrea Meneghel)说:“提议的办公室限制对现有建筑物和小型企业的影响最大。他们限制了所能做的事情,并要求业主和租户经历一个昂贵的漫长过程来扩展他们的空间。”

市政厅在9月3日的会议上要求市政工作人员重新进行调整,以防止整个城市的许多办公场所变得不符合法规,例如,豁免在某个日期之前存在的结构或使用一定规模的建筑物作为触发条件。办公空间的额外审核过程占用了结构的四分之一以上。

梅内格尔说:“我们很高兴能够阐明受到理事会影响的财产数量,并且他们正在重新考虑办公法规,然后再进行使用表变更。”

特博说,博尔德的商业房地产仍然对投资者有吸引力。他的公司拥有250处物业,其中博尔德县约200处,博尔德县约80处。他说,其中零售业占60%,办公楼占20%,工业店占20%。Tebo约有98%的物业被出租。他说,博尔德市中心的租金是100%。

Tebo说:“我们继续看到强劲的需求。”

卡伦·甘布尔说,博尔德通常会吸引长期的房地产投资者。

“我们已经看到,当经济下滑时,博尔德的下降幅度不及科罗拉多州,而科罗拉多州的下降幅度不及美国其他地区。对于沿海公司来说,我们仍然负担得起。”她说。

斯科特·利特菲尔德(Scott Littlefield)于2015年从加利福尼亚移居到博尔德,一年后以690万美元的价格买下了位于1911 11th Street的海象房(Walrus Saloon)所在的建筑物。利特菲尔德说,这是一项安全的投资,他拥有剑桥大学的政治学博士学位,以及斯坦福大学的三名硕士学位,其中包括工商管理硕士学位。

他说,在博尔德建造的机会有限,这使得房地产市场相对比其他地方更加稳定。利特菲尔德说,科罗拉多大学博尔德分校和政府实验室是该社区稳定就业的来源,该社区还拥有由熟练工人组成的创新生态系统。他说,这有助于使博尔德市中心不易受到经济动荡的影响。博尔德靠近主要的地铁区和主要的国际机场,这也使他确信自己投资了建于1916年的市中心建筑。

他对空间进行了改造,并设法将其23,000平方英尺的大部分作为办公空间出租。餐厅/酒馆面积为6267平方英尺,零售点为1200平方英尺,仍可供潜在租户使用。

租金,空置率

Market Real Estate的商业房地产经纪人兼董事总经理Todd Walsh表示,Littlefield建筑物的平均基本租赁价格接近每平方英尺40美元,该公司正在与Littlefield合作协助租赁该建筑物。

沃尔什说,尽管物业税大幅增加,博尔德的商业房地产基本租金一直保持稳定,这增加了必须缴税,保险和公共区域维护费用的租户的总租金。

“在最后一个周期中,我的客户的税费增加了25%至50%。所有这些费用都直接转给租户。”

沃尔什说:“商业房地产是经济的落后指标。”他说,这不会指向经济的发展方向,而是去往哪里。他补充说:“如果我有一个完美的水晶球,可以告诉我商业房地产市场已经开始或可能已经进入了缓慢的发展阶段。鉴于办公室/工业/零售业的空缺率已接近历史最低水平,过去几年租金似乎已达到上限。”

Dean Callan&Co.的Callan Gamble说,Boulder商业房地产的租金因地点和建筑物的年龄而异。新建筑中的空间往往要求高租金。她说,博尔德的平均办公室基本租金为每平方英尺18至26美元。博尔德市区的租金较高,基本租金范围从每平方英尺29美元至45美元不等。

她说,该市的平均零售租金约为每平方英尺27美元。在市区,基本租金在每平方英尺25至45美元之间。

丹佛Newmark Knight Frank的商业经纪人兼副总监Jared Leabch认为,博尔德的办公室租金开始上涨,尤其是在博尔德市区和东部。他说,在本地有机发展或规模较大的公司倾向于留在博尔德。他的客户告诉他,在Boulder招聘和保留人才比较容易。他说,旧的商业地产正在被改造以反映当代的设计标准和室内装饰。员工喜欢在有趣,充满活力的环境中工作,Leabch说。

Market Real Estate的Walsh引用商业房地产信息公司CoStar的数据说,目前Boulder办公空间的空置率为6.24%。他说,在过去十年中,博尔德的平均办公室空缺率为6.85%。在此期间,记录的最低比率为4.03%(2015年第一季度),记录的最高比率为10.38%(2009年第三季度)。

他说,在零售领域,博尔德目前的空置率是6.75%,略高于过去10年的平均5.39%。该期间的空缺率最低的是2016年第二季度的2.13%,最高的空置率为2010年第一季度的9.22%。

沃尔什说,工业房地产市场目前表现最强劲,空置率仅为3.73%。该行业的十年平均空缺率(2009年至2019年)为4.32%。2017年第二季度,工业领域的最低空置率为1.68%,2009年第三季度为最高的10.95%。

当地没有开发太多的新工业空间。沃尔什说,博尔德县其他地区正在兴起许多工业房地产,而且路易斯维尔的科罗拉多技术中心就是一个例子。据技术中心所有者协会助理经理查克·里德(Chuck Reid)表示,技术中心的扩建工程占80%,拥有超过1800万平方英尺的可开发土地。

沃尔什说,博尔德的办公和零售市场更加活跃。他说,在熨斗公园,许多工业/仓库/灵活空间已被转换成办公和零售场所。

沃尔什说,博尔德商业房地产的增长与当地住宅房地产市场的增长有关。博尔德(Boulder)提供高薪工作,尤其是在技术,工程,制药,保健和其他创新领域的高薪工作,使住房市场保持强劲。

根据博尔德经济理事会的数据,2019年第二季度对博尔德的风险资本投资为2.15亿美元,而同期在科罗拉多州为4.127亿美元。

博尔德经济理事会执行主任克利夫·哈拉德(Clif Harald)表示,在博尔德所有商业地产中,工业的份额大大超过零售和办公场所。他说,工业空间可能不仅限于制造业,还可能是办公室和仓库的结合。他说,新工业空间建设和吸收的趋势不平衡。

他说,几乎所有的制造/工业公司都将其商业区域划分为制造和办公用途。他说,由于专有原因,他们经常不共享细节。

他说,很难概括公司如何看待其房地产成本,他补充说,对于大多数企业而言,房地产成本仅占其总成本结构的较低部分。

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