新兴城市的持续需求使房地产保持强劲

2019-03-27 16:00:07
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多年来,房地产行业一直是经济增长的推动力之一。随着政府推动国家资本以外的发展,扩展到其他城市中心的问题在于许多开发商在寻找战略性地点以扩大业务和分散投资组合时的时机和步伐。

众所周知的上升趋势已经提升了所有船只,房地产公司正在寻找机会。在搜索这些重点城市时,这些房地产开发商会寻找什么?对于住宅,办公室,医疗和零售物业开发商Century Properties Group(CPG),他们考虑了三个因素:市场概况和需求;该地区的增长前景;以及当前和未来的发展和基础设施。

“我们将这三个因素结合起来,以确保我们将正确的产品推向市场,未来的居民和租户将在未来的家庭和社区中释放出最好的房产价值。基础设施和便利设施也非常重要,必须存在,“CPG的首席运营官Marco R. Antonio在给BusinessWorld的电子邮件中说。

“我们首先关注主要增长领域或城市,以及基于其主要行业和市场概况的当前需求。人口,密度,工业中心或工作地点的邻近程度,城市竞争力以及收入,年龄和生计来源等人口因素是我们在决定开发产品类型之前要考虑的一些因素,“安东尼奥先生添加。

首先,CPG的“经济适用房品牌”已经开始向马尼拉大都会南部发展,认识到Calabarzon的购房者需求 - 该区域包括Cavite,Laguna,Batangas,Rizal和Quezon等省。

“CPG经济适用房品牌PHirst Park Homes迎合了首次置业者的需求,目前在三个领域展出:Tanza,Cavite;Lipa,八打雁;和拉古纳的圣佩德罗。在接下来的四到五年内,PHirst将在吕宋岛的各个地区推出总计33,000个单位,包括Calabarzon和Northern Luzon。我们认为,负担得起的住房市场仍然缺乏服务,积压了超过500万户家庭,特别是在大部分OFW(海外菲律宾工人)家庭所在的Calabarzon地区,“安东尼奥先生说。

Calabarzon,也被称为IV-A区,是该国17个地区中的第二大经济体,2017年占国内生产总值(GDP)的16.8%或P1.46万亿。该地区2017年增长6.7% ,比2016年的4.8%更快。

同样,该地区是房地产,租赁和商业活动的总增加值(GVA)的第二大贡献者,占2017年的13%或P130.19亿。该地区的GVA在该年度增长了9.1%从2016年的8.8%。

对于Gokongwei拥有的办公室开发商Robinsons Land Corp.(RLC)来说,他们扩展到其他地方的主要考虑因素是他们的客户偏好。

“除其他考虑外,我们主要检查我们的目标客户是否有兴趣在我们办公室开发之前找到该地区。这是假设我们已经拥有可用的土地,“RLC执行副总裁法拉第D. Go在给商业世界的电子邮件中说。

目前,RLC在马尼拉大都会以外的城市地区设有办公室开发项目,如Camarines Sur的Robinsons Cyber​​gate Naga,Robinsons Cyber​​gate Delta(达沃),Robinsons Luisita办公室(Tarlac),Robinsons Starmills Pampanga办公室(Pampanga),Robinsons Place Ilocos Norte办公室( Ilocos),Galleria宿务办公室和Cyber​​gate Galleria(宿务)。

通过对房地产咨询公司和开发商的采访,菲律宾的五个主要城市在经济,旅游和房地产需求稳定增长的情况下被确定为新兴房地产行业。这些城市包括克拉克,宿雾,伊洛伊洛,巴科洛德和达沃。

“你会注意到这些地区/城市在过去几年被确定为马尼拉大都会以外的主要增长中心,但是我们目前正在享受的有利经济环境以及近年来这些市场的房地产增长使得它们成为常规固定装置。 JLL菲律宾研究和咨询主管Janlo delos Reyes在一封电子邮件中告诉BusinessWorld,该地区/城市的对话将超越马尼拉大都会。

在办公楼开发方面,Delos Reyes先生表示,这五个市场显示出2019年至2021年间出现“正增长”的迹象。

“我们的数据显示,宿务,达沃和巴科洛德的办公楼供应量将达到450,000平方米(平方米)以北。这也得到稳定需求的支撑,我们认为目前的承诺前水平平均约为25%-35%,我们预计随着这些发展接近完成而上升。与此同时,克拉克和宿务是马尼拉大都会以外的主要交易活动,“他说。

Delos Reyes先生还提到,离岸外包(O&O)部门仍然是这五个城市办公需求的主要增长动力:“这得益于传统企业占用者的租赁需求 - 来自不同行业的本地企业(即ESL) ,保险,金融服务,专业服务等)占用办公室和商业建筑的空间,“他说。

“我们也看到了在线游戏(特别是在宿务)和灵活的工作空间(即服务式办公室和合作,在一定程度上)的需求。”

同样,在住宅方面,JLL的Delos Reyes先生表示,他们的管道稳定,有超过10,000套公寓单元分布在宿务市,巴科洛德市和达沃市。

“预售市场因市场而异,较为成熟的地区(如宿务)选择公寓开发项目,目前的销售占比约为75%至100%,”他说。

JLL的Delos Reyes先生表示,住宅市场仍然受到当地个人购买房产以进行最终用途或租赁给在这些城市工作或居住的本地和外国租户的推动。

“尽管如此,中国和日本买家对宿务有外国投资,”他补充道。

CLARK,PAMPANGA

中央吕宋,包括邦板牙,仍然是该国17个地区中的第三大经济体。在国家首都地区和Calabarzon旁边,该地区在该国GDP中的份额在2017年占GDP总量的9.7%或844.71亿。该地区年内增长9.3%,低于2016年的9.5%。

该地区的房地产行业在该国整体行业中占第四大份额,在2017年为6.2%或P62.07亿。该地区的房地产GVA在年内增长了7.5%,比2016年的5.6%快。

Pampanga工商会,副主席Jesus S. Nicdao在2018年5月的一次会议上表示,该地区的增长得益于政府“Build Build Build”基础设施计划下的高影响力项目,包括新的克拉克市,克拉克国际机场,马尼拉克拉克和苏比克 - 克拉克铁路。

作为杜特尔特政府经济战略的一部分,克拉克国际机场的扩建将有助于减轻尼诺阿基诺国际机场的负担,预计在新航站楼建成后,其客运量将增加到800万。其第一阶段预计将于2020年6月完成。

此外,占地9,450公顷的新克拉克市将成为该国首个智能,抗灾,可持续发展的城市。它将被设计用于住宅,商业,农业工业,教育机构和信息技术发展。在城市内部正在进行的道路和铁路项目的建设可能会在该地区内提供互联互通和更好的物流。

混合用途开发商CPG的安东尼奥先生说:“我们看到中央吕宋地区出现了惊人的增长,其中拥有最多的被占用住房单位,特别是克拉克市,由于其出现,现在正在采取行动作为继马尼拉大都会之后的第二大办公楼市场。由于大规模的基础设施项目正在使Clark连接并且高度可达,因此Century希望通过满足办公室和住宅市场的实际需求来实现这一增长势头。“

房地产咨询公司Santos Knight Frank在给商业世界的电子邮件中说,前美国空军基地是通往北吕宋岛的门户。

“该地区今天已成长为马尼拉以北最近的商业中心,拥有大量可开发土地,改善基础设施和新规划的机场航站楼。在[2017]数据中,克拉克地区记录了250,000平方米。GLA用于办公空间,而平均入住率为87%。

高力国际在其2018年3月的报告中指出,克拉克市仍然是该地区的主要BPO中心。

“2016年,克拉克被Tholons评为全球外包业务最具吸引力的第97位。然而,在2017年和2018年,该市脱离了前100名。尽管有所下降,但克拉克继续吸引主要的BPO定位器,并且仍然是马尼拉大都会运营的关键备份站点。克拉克与安吉利斯和圣费尔南多一起雇用了超过20,000名外包工人,“它说。

Colliers补充说,该地区的一些主要外包公司是Alorica,Cloudstaff,Convergys,iQor,Sutherland,TaskUs,TATA Consultancy,Teletech,Stellar和VXI。

Colliers International的研究高级经理Joey Roi H. Bondoc在给BusinessWorld的电子邮件中指出,Metro Clark除了目前的占领者外,还有可能吸引知识流程外包(KPO)公司。

“目前,Metro Clark的BPO公司主要提供语音和后台服务,但是大量STEM可以支持向更高价值的KPO服务(如动画,财务和会计以及健康信息管理(HIM))的转变。科学,技术,工程和数学)毕业生。这应该有助于城市在短期内吸引更多的外包定位器,“他说。

在2019年至2021年期间,Colliers的Bondo先生预计将完成超过60,000平方米的建筑面积。新的办公空间,约20,000平方米。每年,由SM,Megaworld和Robinsons Land提供。

同时,仲量联行的Delos Reyes先生预计未来供应量将达到176,440平方米。对于克拉克而言,到2021年预先承诺水平为40%。

同样,由于克拉克的基础设施项目,住宅开发商在该地区开展活动。

Colliers在其去年3月的报告中表示,即使该地区更倾向于住宅和地段,公寓最终也会增加其数量,以补充该地区的办公楼开发。此外,OFW和外国游客也将推动需求。

“虽然仍处于起步阶段,但我们认为Metro Clark的公寓市场开始增长,因为更富裕的家庭和OFW正在寻找可行的投资选择。一些访问过克拉克,安吉利斯和圣费尔南多的韩国,中国和美国游客现在正在寻找居住和投资的公寓单位,“它说。

“未来几年,我们看到Metro Clark成为整个中央吕宋地区公寓开发的温床,因为这些住宅大楼是对管道中办公楼项目的补充,”它补充说。

目前,Metro Clark仅有2,200套公寓单元。Colliers指出,韩国POSCO Engineering&Construction和JB Cresta Corp.等合资公司Sharp Clark Hills的项目将在2020年将公寓单位增加508,而Torre Lorenzo Development Corp.的Tierra Lorenzo将在2021年将共管公寓单位增加381个。

CEBU CITY

根据菲律宾统计局(PSA),Metro Cebu是中米沙鄢地区首屈一指的城市和主要商业,工业和服务中心。该地区是该国第四大经济体,2017年占国内生产总值的5510.8亿比索,占GDP的6.4%。同时,该地区的GDP年增长率为5.1%,低于2016年的8.6%。

该地区的房地产行业在2017年增长了7.9%,高于去年的7.1%。它仍然是该国整体房地产产量的第三大贡献者,2017年的份额为6.2%或P62.33亿。

“Metro Visbu是Central Visayas的一部分,被认为是中小型微型企业(MSMEs)的热点......我们鼓励开发商建造办公空间,以适应需要更小空间的非外包和传统业务。开发商应该更加灵活,并牢记宿务经济的扩张推动传统公司的增长,例如那些占据较小办公空间的工程和物流公司。对于将在Uptown / Downtown地区周围建造的办公大楼来说,这一点尤其重要,这仍然是传统和非BPO业务的首选地点,“Colliers先生说。

他还表示,办公室定位人员可以考虑Mandaue和Mactan等未来领域的发展。

“我们建议开发商在综合商业中心内建造办公大楼,因为这些乡镇可以改善生活和工作条件。开发商应该探索可开发土地的地块,特别是在这些地区,这些地区将受益于主要基础设施项目的完成,如扩建的麦克坦 - 宿务国际机场,宿务科尔多瓦高速公路连接,宿务快速公交(BRT)和宿务 - 内格罗斯桥梁,“邦多克先生说。

同样,Colliers的研究经理建议在商场中开发灵活的工作空间,并表示这种工作设置的需求可以通过越来越多的MSME和初创企业以及宿务的恶化流量来推动。

与此同时,Santos Knight Frank在一封电子邮件中表示,宿务有吸引力的旅游目的地增加了该市的住宅物业需求。

“宿雾市是少数几个目的地之一,菲律宾着名的海滩距离您的办公楼和机场只有一小段车程。这使宿务[城市]成为生活,工作,购物和娱乐的理想场所。我们继续看到宿务[城市]对投资和最终用途的住宅需求增加,“它说。

宿雾市的当地政府声称是菲律宾中南部的旅游门户。该市仍然是中米沙鄢群岛游客的“最佳吸引力”,截至去年4月,旅游人数在6,974,647人中占4,877,047人次,占所有游客的至少70%,旅游部7主任Shalimar Hofer Tamano表示在去年4月20日的新闻发布会上。

在接下来的几个月里,到2015年,JLL的Delos Reyes先生预计将增加315,000平方米。预先承诺水平为宿务办公室供应的15%至20%。

对于Colliers的Bondoc先生来说,宿务市的可出租办公楼库存达到105万平方米。截至2018年底。估计320,000平方米。预计2019年至2020年期间将增加到宿务的股票,相当于每年约160,000平方米的供应量。每年。

ILOILO CITY

西米沙鄢群岛包括伊洛伊洛省及其同名首府,是第六大区域经济体,2017年占GDP总量的4%或P350.82亿。其GDP在2017年从之前的5.9%增长8.4%年。

同样,该地区在该国房地产总产量中所占份额排名第六,占该国房地产,租赁和商业活动GVA的2.5%或247.3亿。2017年该行业的GVA从前一年的3.7%上升至7.2%。

“通过其国际机场连接到亚洲的主要枢纽,Iloilo一直欢迎新的投资,专注于Megaworld的Iloilo商业园和Ayala Land的Atria。BPO和联络中心是该市办公室服务的主要推动因素,也有助于提振零售和住宅物业需求,“Santos Knight Frank在一封电子邮件中表示。

对于科利尔的邦多克先生,他表示,由于少数地区的增长有限,该市仍“成熟”。

“Iloilo办公室的大部分股票都在Mandurriao [伊洛伊洛市的七个区之一],主要是由于国家开发商Ayala Land,Megaworld和SM Prime的项目。另一个国家开发商Robinsons在伊洛伊洛市的Robinsons Place购物中心设有几个办公空间。与此同时,当地开发商也在Mandurriao与市区之间开展了一些办公空间开发项目,包括Plazuela de Iloilo(1和2),Cornerstone商务中心,皇冠大厦和JC大楼等,“他说。

他解释说,在伊洛伊洛省,一般来说,预租市场尚未像马尼拉那样活跃。

“似乎需求很大程度上取决于现有的供应。鉴于市场空间有限,增长有限,“他说。

尽管如此,邦多克先生表示,伊洛伊洛市仍然是房地产开发的理想地点,“考虑到当地政府的支持,投资者的持续兴趣以及可靠的劳动力资源......此外,基础设施计划将加强各地的互联互通,提高可达性。”

因此,Colliers的Bondoc先生建议,鉴于可访问性的提高,本地和国家开发商都会考虑其他地点,即Jaro,Savannah和Molo,以进行新的办公项目。

估计有5,400平方米。今年Megaworld公司将提供新的办公用品,这是Iloilo可租赁办公室库存142,000平方米的补充。邦多克先生说,截至2018年底。

“公寓开发项目与Iloilo商业区的距离越来越近,导致Ilonggos公寓的偏好增加。这是由BPO员工和OFW家庭的需求推动的,他们希望从市外的城市迁移到市中心,“Colliers在2018年3月发布的报告中说。

对于他来说,JLL的Delos Reyes先生预计会有35,000平方米。未来2019年至2021年间的办公空间供应。

BACOLOD CITY

与伊洛伊洛市一样,巴科洛德市是西米沙鄢群岛的另一个城市,也被视为BPO公司不断发展的中心。

“巴科洛德是米沙鄢地区快速发展的BPO中心。2017年,Santos Knight Frank的数据超过100,000平方米。办公空间的GLA(可租赁面积),“Santos Knight Frank在一封电子邮件中说道。

“在住宅方面,巴科洛德记录了15个积极上市的公寓开发项目,吸收率为83%[费率],”它补充说。

Colliers的Bondoc先生也有同样的评估,称Bacolod City需要为呼叫中心,HIM公司和在线英语教学中心提供更多办公楼。

“[T] hese是Bacolod City预计在近中期内接受的主要外包投资之一,”他说。

然而,他指出办公室扩张受到限制:“我们看到该市的整体空置率在未来12个月内仅略微上升至约8%......一些[BPO占领者]一直表示有兴趣在Bacolod找到他们的计划但他们的计划被搁置由于缺乏空间,“Colliers先生邦多克说。

巴科洛德市一直积极吸引外包投资,因为当地官员认为BPO行业是一个主要的创造就业机构。

根据市政府的数据,纽约市的商业许可证在过去三年中飙升至2018年的23.2%,其中23,187份商业许可证在2015年仅为18,817份。

同样,巴科洛德市被菲律宾工商会评为2017年全国三大商业友好型地方政府单位之一。

Colliers的Bondoc先生鼓励BPO定位人员将Bacolod City视为其扩建或备用站点,因为该城市拥有“熟练的劳动力资源,充足的基础设施和简化的商业登记系统”。

他指出另外24,000平方米。办公空间将由Ayala Land,Inc。从今年到2020年交付,此外该市目前的库存约为114,000平方米。截至2018年底。

在住宅方面,仲量联行的Delos Reyes先生预计,未来将有1,300个住宅单位供应,在2019年至2021年之间已占15%至95%。

Colliers在2018年3月的报告中表示,与共管公寓相比,Bacolod City的房屋和地块需求仍然较大,仅在2017年就推出了2,600个横向单元,而其管道中仅增加了494套公寓单元,这些单元都将完工到2021年。

“虽然我们认识到以几个远远接近售罄水平(包括2013年推出的水平)项目为特征的公寓的占用速度较慢,但​​我们预计公寓的潜力与商业部门的增长一致,”它说。

达沃市

达沃地区发布第二个经济增长最快的为10.9%,在2017年,比上年的9.5%的速度。以达沃市为区域中心的该地区是该国第五大经济体,占GDP总量的4.3%或3698亿比索。

同样,该地区的房地产行业是其中第五大房地产行业,其房地产GVA,租赁和商业活动占2017年的2.7%或277亿比索。该地区的GVA在该行业保持6.8%的增长。从前一年开始。

“总统[罗德里戈·R·杜特尔特]重新关注达沃,他来自这个地区。2017年,Santos Knight Frank为Davao提供的数据超过100,000平方米。办公空间的可租赁面积,平均入住率为82%。在住宅方面,大约有50个积极上市的住宅开发项目,吸收率为83%,“Santos Knight Frank在一封电子邮件中说道。

该市一直在实施项目,以促进该地区的商业机会。一个是国家开发公司提出的在达沃市Toril的达沃渔港综合体附近建造一个食品码头综合体的项目。这将有七个组成部分,即贸易中心,冷藏设施,商业或工业空间,以及贸易活动仓库。另一条是从Toril到Cabaguio的23公里长的公路,包括收费公路和可容纳码头的中心。

Vincent Mariel P. Galang

对于JLL的delos Reyes先生来说,达沃也是值得关注的领域,占地47,000平方米。未来的办公空间供应在2019年至2021年,预先承诺水平为70%至75%。-

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