对于软银的其他房地产投资 WeWork的价值下滑意味着什么

2019-09-18 12:45:50
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在即将推迟IPO的道路上,SoftBank支持的WeWork估值已从470亿美元降至100亿美元至150亿美元之间。这种急剧下降似乎不仅是对WeWork的商业模式和SoftBank的估值理念的集体否定,而且是对没有盈利途径的大资金独角兽的倒置经济学的集体否定。

WeWork的估值挑战凸显了SoftBank其他房地产投资(即Compass和Opendoor)在IPO游行中可能面临的潜在问题。

由资本推动的强劲增长

WeWork参股多家罗盘,房地产经纪,以及执行Opendoor,一个性状iBuyer:他们在房地产交易的所有,都在数十亿美元的估值募集资金大量来自软银,和正在成长非常快。这三个都是无利可图的,他们将大部分收入作为销售成本,与他们作为科技公司的身份作斗争,而在Compass的情况下,有一个有利可图的,公开交易的竞争对手,其价值远低于此。

指南针的商业模式由资本推动。它筹集了超过15亿美元,用于以前所未有的规模收购经纪公司和招募代理商。它正在将美元转化为代理商,从而产生收入。

Opendoor筹集了超过10亿美元 - 超过其最接近的竞争对手的10倍 - 并且已经利用该资金推动了快速的全国扩张(除了启动抵押贷款和收购一家股权公司)。Opendoor有望在2019年购买约17,000套住房。

当一家公司筹集如此巨额的资金时,只有一个可能的退出:首次公开募股。另一条路径 - 由另一家公司收购 - 由于涉及大量估值而被定价。其他公司承担不起交易费用。例证:指南针的64亿美元估值与Zillow相当,几乎是Redfin的四倍。

几年前在销售我的公司时,一位值得信赖的顾问告诉我,一个企业值得别人愿意为此付出代价。SoftBank当然对测试私人公司估值的上限感到内疚,而WeWork的一集明确表示SoftBank愿意为一家公司支付的费用与其他任何公司完全不同。

证明天价高估

WeWork和Compass都有盈利的,公开交易的竞争对手,其价值远远低于(WeWork的IWG和Compass的Realogy)。在WeWork的案例中,“IWG拥有更多的平方镜头和更多的客户,实际上已经盈利 - 但其市值仅为SoftBank最新一轮融资认为WeWork值得的8%,”Recode表示。

“华尔街日报”探讨了为什么WeWork正在努力将其故事卖给投资者,并总结如下叙述:

WeWork的收入增长很快,但其开支也是如此。

WeWork的经营亏损与其收入保持同步。

WeWork正在筹集越来越多的资金 - 但尚未宣布盈利。

一个有利可图的,公开交易的竞争对手的价值远低于此。

在2018年(可获得完整信息的最后一年),Compass的公开交易竞争对手Realogy的交易数量是交易数量的42倍,销售额的11倍,收入的7倍 - 实际上是盈利!企业估值与Compass相当。

WeWork,Compass和Opendoor的估值与其令人印象深刻的增长率挂钩,但当这种增长依赖于以不可持续的方式拥有和支出巨额资金时,很难证明其合理性。

对指南针和Opendoor的影响

如果来自公共市场的压力继续推动盈利,它可能加速(或迫使)Compass和Opendoor的经营经济变化,到目前为止,这已经推动了大规模增长和巨额支出。

增加收入的动力可能导致Opendoor提高其费用,或指南针减少与代理商的慷慨佣金分配;要么采取行动都会严重限制增长。减少开支将以办公室整合的形式出现(Compass在美国各地设有250多个办事处),降低员工津贴,甚至裁员。

(优步,SoftBank的另一项投资,最近宣布其产品和工程团队的一轮裁员:435人,或其全部员工的8%,被释放。这是在优步,其股价下跌几个月后自首次公开募股以来已超过20%,宣布其营销部门裁减了400名员工。)

股票期权

受WeWork,Compass和Opendoor影响最大的人可能最终成为拥有股票期权的员工和承包商。特别是指南针,它已经将此作为代理人招募和保留的关键工具,而估值下降将使这些选项的价值只是最初承诺的一小部分。

除了授权代理商加入Compass的股票期权外,这些代理商还可以将部分佣金投入公司。截至2018年11月,超过1,000名指南针代理商已向股票期权投资超过2000万美元。

虽然Compass的估值没有下降 - 它最近从44亿美元增加到64亿美元 -但增长率正在放缓。

指南针不是WeWork,也不是Opendoor。但要取得成功,这三家企业都需要前所未有的资本金额,并且愿意购买更多由文字而不是数字驱动的愿景,而且商业模式的长期有效性更容易断言而不是证明。

目前的WeWork惨败(显而易见,我们谈论的仅仅是因为打开账簿并对业务诚实而导致价值下降70%至80%)表明,估值不会随着基本经济原则的现实 - 投资者的耐心确实有限制。

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