太多的租金控制要求麻烦 各国需要避免限制房东可以收取的费用

2019-09-17 14:50:54
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多年来,美国沿海地区蓬勃发展的城市生活成本越来越高。随着知识产业的蓬勃发展,旧金山,纽约,洛杉矶和西雅图等城市变得更具吸引力。犯罪率上升,租金飙升:

几乎同样长久以来,人们一直在热烈讨论如何处理这个问题。许多人呼吁增加住房建设,特别是通过放松分区法律和降低法律挑战停止建设的能力。有证据表明,这种方法可以有效缓解租金压力。

但是,更多住房的运动正面临地方政治的强大敌人。房主,寻求支撑房价和保护安静,低密度的社区,在美国小型零散的郊区城市中拥有不成比例的权力。尽管建造更多的住房可以防止租金上涨,但结果并不令人满意 - 巨大的建筑热潮帮助西雅图容纳了更多的人口,并导致一些租金适度,但这个城市仍然是一个昂贵的居住地。

鉴于增加供应的有效性有限,州一级的政治领导人正在尝试一种新的策略 - 简单地禁止租金危机。纽约州最近通过了一项法律,规定房东更难逃避当地的租金管制法律。与此同时,俄勒冈州颁布了一项全州法律,将年租金增长限制在7%加上通货膨胀率。加利福尼亚州参议院刚刚批准了一项类似的法案,将限制租金上调至5%加上通胀。

租金控制革命会按预期运作吗?加利福尼亚州和俄勒冈州设定的水平并不十分严格 - 上面提到的大多数城市很少见到一年的租金涨幅大于5%加上通货膨胀。因此,虽然一些房东会受到新法律的限制,但平均来说他们的利润不会受到限制。

全州范围内的租金管制可能最终将业主转向公用事业公司的商业模式,其中许多公司的回报率受到限制。

租金上涨与公用事业利润上限不同,但同样有两个原因。公用事业受益于网络效应;一个城镇有两个竞争的电网或污水系统是没有意义的,因此每个区域往往只有一个公用设施。但由于这会使公用事业成为自然垄断,利润上限被用来抵消其市场力量。

与此同时,房东从城市本身的网络效应中获利。像技术,娱乐和金融这样的知识型产业倾向于集中在有大量有才能的工人的地方,这些工人倾向于去雇主最多的地方。这种滚雪球效应为超级明星城市的住房创造了巨大的需求,这为土地所有者带来了意外收获。这往往效率低下,因为它从实际生产性行业中榨取资金,并将其交给那些只是幸运地拥有一个有利位置的人。这个问题的经典解决方案是土地价值税,但租金控制也可以限制意外之财的规模。

问题是租金管制也会加剧住房短缺。基本经济学表明,价格控制导致了短缺。一项关于旧金山租金管制的研究发现,虽然它为长期租户提供了保护,但却导致租赁住房供应减少,因为它让房产业主有动力将公寓改建成公寓。

与此同时,如果租金涨幅限制设定得太低,可能会阻碍新租赁物业的建设;没有可能卖给期望能够获得长期利润的房东,开发商可能根本不愿意在某些地区建立。这将加剧大城市的住房短缺。到目前为止,加利福尼亚州和俄勒冈州的法律看起来并不具有足够的限制性,导致建筑业崩溃,但其他州可能会变得过于热心并设置限制,最终会损害当地市场。

在实施普遍租金管制时,各国需要谨慎。政府有可能将不切实际的价格水平设置为适得其反,并损害经济活动。各国应确保尽可能使用分区放松管制和土地税,从而减少对租金管制法律的需求。他们应该仔细监控租金上限,以寻找不鼓励建筑或翻新的迹象。一点租金控制可能没什么问题,但太多了。

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