美国农村地区在经济衰退后的复苏中落后于城市市场

2019-09-10 15:08:35
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根据Zillow的说法,在经济大萧条之后的十年中,就业增长不成比例地集中在美国最大的就业中心,这些市场的房屋价值也相应上升。自2009年7月以来,25个最大的就业市场占就业增长的一半以上,占美国房屋价值增长的近三分之二。

虽然7月房屋库存温和上涨,但过去几年房地产市场数量持续低位,加剧了许多大型市场中潜在买家的负担能力挑战,这些市场在经济复苏期间经历了强劲的就业增长。集中的就业增长和库存短缺相结合,创造了一个巨大的房屋价值升值环境,将房屋净值集中到大市场,甚至比集中的就业增长更加极端。

房屋价值的快速上涨,以及首付所需资金的相应增加,是经济扩张期间年轻人的住房拥有率低于大萧条期间或之后的同龄人的主要原因。那些从2007年到2010年毕业的人在毕业四年后平均拥有30.4%的房屋所有权率,而同一时期的2011-2014课程平均房屋所有权率为25.3%,尽管毕业后就业市场明显好转。这种模式适用于非毕业生进入20岁出头 - 2007-2010组的平均房屋拥有率为21.1%,而2011-2014队列的平均房价为18.8%。

与经济扩张不同,小型或农村地区的就业增长最为强劲,而在2000年代初至中期的前一次扩张期间,最大和最小市场的房屋价值增长更为激进。当时,农村地区占就业增长的14.8%,房屋价值比全国平均水平高出7.1%。在大萧条以来的扩张期间,就业增长的比例下降了一半以上至7%,而农村地区的住房表现落后于全国市场近10%。

“近期经济扩张的两个时期之间的显着差异是21世纪初美国经济增长更为平衡,而农村和小型市场的相对一致模式被搁置,因为就业和房屋价值增长集中在大市场,“Zillow经济研究主任Skylar Olsen说。“就业故事是制造业和农业集中的农村和小型市场持续不断的斗争之一。但大城市正在看到房屋价值增长问题的另一面。这不仅是关于工作活力,也是一个城市增加满足工人涌入的住房数量。工作集中越来越意味着已经昂贵的地铁以比以前更快的速度变得更加昂贵。“

二线市场的增长最为强劲,从美国第11大就业市场(西雅图)到第25大市场(匹兹堡)。在此期间,这些地铁整体上超过了全国平均就业增长率4%和平均房屋价值增长率7.6%。其中大部分原因可归因于该集团西部地区的强劲增长 - 丹佛(33.5%),里弗赛德(30.2%),西雅图(24.5%),圣地亚哥(19.2),凤凰城(13.9%)和波特兰(10.1%)各自的表现优于全国住房市场两位数。与全国平均水平相比,巴尔的摩(-35.2%)和圣路易斯(-25.3%)的表现大为不足。

下一级就业市场的住房 - 从第26大(圣何塞)到第50大(罗切斯特) - 也表现良好,超过全国平均房屋价值增长6.1%。然而,几乎所有这一切都可以归因于圣何塞的极端增长,其超过全国住房市场的惊人的81.6%。之前的Zillow研究表明,仅加利福尼亚州就占了住房复苏期间所获得价值的近三分之一。

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