使用房地产投资来获得舒适的土地价值

2019-05-23 17:04:52
来源:

在观察纽约市和旧金山等主要房地产市场时,这些市场经验有限的投资者通常会评论他们无法适应相对于二级或三级市场的低资本化率。

资本化率这种二分法的主要原因是土地相对于房地产总价值的价值,想要获得初级市场舒适度的房地产投资者需要充分了解影响价值的因素。土地希望获得初级市场舒适度的房地产投资者需要充分了解影响土地价值的因素。主要市场通常具有先进的基础设施,包括以下部分或全部项目:

发达的公共交通系统,高质量的公用事业处理和交付系统,先进的文化机构,顶级教育机构和医院,大型机场,社会服务,多元化经济,发展的普通法法律体系,有效的公共安全机构,丰富的历史记录,高度深思熟虑的城市规划,和/或物理地理边界或景点。建设这种基础设施需要大量的资金投入和时间,这使得市场的土地成为稀有和有价值的商品。拥有这种水平的基础设施可以创建先进的社会,吸引受过高等教育的人口和需要劳动力的企业。多元化经济,发展普通法法律体系,

有效的公共安全机构,丰富的历史记录,高度深思熟虑的城市规划,和/或物理地理边界或景点。建设这种基础设施需要大量的资金投入和时间,这使得市场的土地成为稀有和有价值的商品。拥有这种水平的基础设施可以创建先进的社会,吸引受过高等教育的人口和需要劳动力的企业。多元化经济,发展普通法法律体系,有效的公共安全机构,丰富的历史记录,高度深思熟虑的城市规划,

和/或物理地理边界或景点。建设这种基础设施需要大量的资金投入和时间,这使得市场的土地成为稀有和有价值的商品。拥有这种水平的基础设施可以创建先进的社会,吸引受过高等教育的人口和需要劳动力的企业。这使得市场的土地成为稀有而有价值的商品。拥有这种水平的基础设施可以创建先进的社会,吸引受过高等教育的人口和需要劳动力的企业。这使得市场的土地成为稀有而有价值的商品。拥有这种水平的基础设施可以创建先进的社会,吸引受过高等教育的人口和需要劳动力的企业。

一级市场中有信心的投资者更加重视房地产相关土地的未来价值,而主要关注的是现有物理结构的现金流量。对基础设施的持续维护和投资将导致人们和企业对这些市场的需求增加,从而导致租金增长增加,以及最终的经济可行性,即拆除和增加土地上建筑物的实际面积。此外,由于基础土地的价值及其未来潜力的增加,对其基础设施进行大量投资的二级市场的市场平均资本化率将会下降。继续进行这些投资的二级市场最终可以演变为主要市场。这种现象发生在纳什维尔,丹佛,西雅图等二级市场。相反,如果市场不投资和维护其基础设施,土地价值将会下降,因为市场将无法再有效地管理人口密度。许多“锈带”市场由于缺乏对基础设施的投资而未能恢复,这一点就证明了这一点。

建筑物是一种折旧资产,随着时间的推移价值将继续下降,除非建筑物在一致的基础上进行大量修复。大多数人都可以走进一栋没有维护过的30年历史的建筑,并认为这是不受欢迎的。美国税法规则进一步证明,住宅建筑物折旧超过27。5年,商业建筑物折旧超过39年,物业资本改善创造新的折旧时间表,土地不能折旧。在许多三级市场中,房地产价值主要取决于土地上存在的建筑物的质量,因为由于缺乏不可替代的基础设施投资而给予土地有限的价值。如果你把通货膨胀考虑在内,

那些不在这些市场维护建筑物的投资者会看到建筑物的价值和租金随着时间的推移而减少。较新的房产可以在附近的土地上建造,而建筑所在的土地具有有限的竞争优势,因为其基础设施可以很容易地复制,并且能够支付更高租金的租户很可能会搬进新的建筑物。此外,可以发明新的建筑系统和/或可以满足人们对不同楼层平面图的需求,无论装修水平如何,旧建筑都无法容纳;这将进一步降低建筑的竞争力和价值。相比之下,主要市场投资者购买维护不善的建筑并继续维持不良,可能会看到租金继续增长和价值增长,因为有租户愿意牺牲建筑质量,以换取继续改善加班的高质量基础设施的便利。此外,如果投资者拥有维护不善的建筑物,资本化率可以进一步压缩,其中改善的市场基础设施使得拆迁和建造更大的建筑在经济上可行,因为开发商的投资需求将会增加。

总而言之,投资于低资本化率的初级市场获得安慰需要重新审视市场基础设施的复制难度,以及市场基础设施将继续保持和改善的舒适度。从绝对的角度来看,投资者完全依赖物理建筑价值来获得投资理论并能够负担得起维持建筑,他们对房地产投资的最终结果有很大的控制权。虽然投资者完全依赖于投机性增加土地价值作为投资理论,但需要相信市政府将对市场的维护和基础设施的改善做出正确的决策。

声明:本站系本网编辑转载,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如涉及作品内容、版权和其它问题,请在30日内与本网联系,我们将在第一时间删除内容!