在住房改革之前纽约房东急于增加租金

2019-05-23 17:04:54
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对于IvánContreras来说,听到有关邻居突然增加房租的投诉是正常的;通常每个月都会有几个新人接触到。但到目前为止,1月份,皇后区的住房组织者康特雷拉斯(社区组织Woodside on the Move)表示,每天接近一对夫妇,所有人都会收到州政府的通知,说他们的房东进行了“重大资本改善”,或者MCIs,现在想增加他们的租金。

“我在过去几周看到越来越多的人提出申请,”他说。“房东们觉得MCI会发生一些事情。”

MCI是少数合法的方式,建筑业主可以在租金稳定的建筑物上赚取比州法律通常允许的更多的钱(去年,年度租金上涨名义上限为城市的租金指导委员会1.5%)。然而,通过进行影响整个建筑的改进,例如更换所有窗户或安装新锅炉,房东每年可获得额外租金增加高达当前租金的6%。在某些情况下,随着时间的推移,收费最终会高于6%。

但是,奥尔巴尼的政治变革,民主党人现在在十年内第一次在立法机构的两个议院中占多数,这导致租户和地主团体预计MCI的增加很快就会成为历史。

一些新的和再次当选的参议员将消除MCI作为其住房议程的关键部分,其中包括在6月底之前重新授权纽约租房法。州长Andrew Cuomo在周二的国家状态讲话中宣布,他至少会设法“限制”增长。

现在房东们争先恐后地向国家住房监管机构提出租房申请,为时已晚,维权和房地产消息人士告诉The Real Deal。

“我们被淹没了,”专门从事MCI应用的房地产顾问David Shurin说。“在法律发生变化之前,他们希望得到它。”

在地主公司Belkin Burden Wenig&Goldman负责MCI业务的律师Martin Heistein表示,他上周有三位客户打电话给他,寻求有关该做什么的建议。Heistein说,通常情况下,建筑物所有者会在一两年内进行多项改进,并在最后将它们全部打包成一个增加租金的应用程序。这减少了法律费用,并允许房东只担心跟踪国家的单一申请。但鉴于可能的改革,一切照旧不再可行。

“我的建议是完成的任何事情,我现在就申请完成的项目提交申请......无论什么已经完成,”他说。“立即归档,获取案卷号码。希望你能在6月底之前收到订单。“

房东集团租金稳定协会的说客Frank Ricci也有同样的建议。“我们的成员非常关注[Cuomo的]提案,”他说,“我告诉他们,他们需要尽快完成工作,并希望在法律变更之前获得他们的申请。”

MCI的可用性增加,民主党人消除的其他机制,如空缺奖金和个人公寓改善(IAIs),长期以来一直是投资市场中多户住宅定价的计算的一部分。如果MCI和其他增长不再可用,租金稳定的建筑可能会失去价值。

“地主绝对害怕机会将会消失,”北部富豪州住房联盟竞选协调员Cea Weaver说。Weaver正在与Treetop Development所拥有的建筑物Prospect-Lefferts Gardens的租户合作,这是一个两年前以2500万美元购买它们的房东。最近,Treetop提交了MCI申请并将这些建筑物重新投放市场进行销售,并通过“待定”租金增加来宣传它们,这将使月租金总额增加16,271美元。Treetop现在需要3400万美元用于建筑物,其中包括103套租金稳定的公寓。

行业组织和投资者认为,如果没有MCI增加,建筑物将陷入可怕的失修状态,因为维护变得不那么令人沮丧。“当我有一台需要更换的锅炉时,”尼尔森管理公司的房东罗伯特·尼尔森说,“我是不是应该使用牙线让它保持运转?”

立法者,例如皇后区的副多数党领袖迈克·吉安里斯(Mike Gianaris),试图削减纽约最大的经济适用房集团的增长,并认为建设保养应该是理所当然的。“房东们预计会在一天结束时改善基本上属于他们资产的建筑物,”Gianaris在12月份对The Real Deal说。“我们不应该把这些成本转嫁给租户。”

根据现行法律,租户可以使用一些工具来抗议MCI增加,或者至少延迟它们。监督此事的监管机构住房和社区重建处有一个让租户上诉的程序,有时需要数年时间才能作出最终决定。对于认为MCI被欺诈性声称,或者所做的工作做得不好或以夸张的成本付款的租户来说,这个过程尤为关键。

“他们把这些新窗户放进去。建筑物不需要新的窗户,”布鲁克林Treetop大楼租户协会主席Vaughn Armor说。“他们把最便宜的那些放进去了。窗户很薄。”Vaughn领导的租户协会表示,这些建筑物的电梯目前处于故障状态,计划对租金增加提出上诉。Treetop的Adam Mermelstein没有回复评论请求。

柯林斯·多布金和米勒的律师助理Jon Lilienthal表示,自从1月份的日历转向1月份,他就MCI上诉所做的决定比典型情况更多,其中大部分已有数年历史,其中一项已有近十年的历史。“我唯一要归咎于的是一些律师[可能]在说'试图让这些事情立即得到解决',”他说。

DHCR的发言人表示,它没有加快其上诉决定程序,但没有回应关于该机构是否看到新申请涌入的后续问题。

Cuomo提出的2019年预算将要求DHCR在今年3月之前发布未完成的MCI申请。这将使公众更好地了解法律变更会对多少租金增加产生影响。

Lilienthal说他收到的上诉决定是多种多样的。在某些情况下,租户能够减少所要求的增加水平。Contreras同时表示,在他试图帮助租户抗争的大约100次IAI增加中,他只能成功地反击其中两个。“MCI基本上是对房东的完成交易,”他说。

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