如何投资佛罗里达州房地产

2019-05-15 17:02:09
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就像加利福尼亚一样,佛罗里达州经常成为投资者梦想之地 - 也是投资者心痛的地方。退休人员,雪鸟,求职者和外国投资者的强势组合使房价在过去不止一次地转为荒谬的高点和令人胃口大开的低点。在2008年之前的短短几年内,佛罗里达州一些市场的房价涨幅翻了一倍多-但在2008年之后,他们的房价下跌了60%。

在强劲的经济增长回归佛罗里达州的几年里,佛罗里达州几乎所有市场的房价再次快速攀升也就不足为奇了。这是否意味着投资者可以潜入温暖的佛罗里达水域,获得一定的回报?

唉,事情并非那么简单。当然,您可以投资佛罗里达州的任何一个市场,但是您的投资方式将会带来巨大的变化。

为了帮助您找到我们在本地市场监测机构覆盖的21个当地佛罗里达州市场中的每个市场的最佳方式,我们收集了一些经济统计数据。基于这些统计数据,我们将市场划分为三类佛罗里达投资策略。(我们最终在每个类别中有7个市场,但这只是巧合。)

首先要注意的是,在所有这些市场中,就业增长-住房需求的最重要驱动因素-令人印象深刻。全国平均增幅仅为1.8%。此外,除少数例外情况外,增长率远高于六个月前的增长率。增长的加速表明住房需求将在一段时间内保持强劲。

然而,就业并不是影响佛罗里达州房地产市场的唯一因素。另一个主要因素是退休人员不断流入该州;他们只是间接地出现在工作统计中-更多的医生办公室助理,更多的Publix结账员。第二个因素是南美洲的资金流入-主要是迈阿密地区-根据外国政治情况而有所不同。最重要的是,最难以衡量的是退休前投资-未来的退休人员,他们认为他们现在可以购买并租用这个地方直到他们搬家。当房价上涨时,这种最后的现象经常会急剧发生。

考虑到这些不确定因素,让我们看看是否有合理的方式来投资这21个市场。

首先看那些房价已经高于应有水平的市场。我们的第一组就是这种情况。看看房价高于“收入”价格多少;对于迈阿密来说这是39%。收入价格不是一个精确的衡量标准,但当实际价格超过收入价格20%时,市场价格过高。

在这些市场中,繁荣的风险-随后是萧条-急剧上升。除非您进行长期投资并且不介意破产,否则您最好的策略是保持短暂的时间。Rehabs快速转售和公寓(受经济衰退影响较小)是很好的可能性。在奥兰多和珊瑚角,房价与年租金的比率仍然低于20,单户租赁也是可能的,但要确保你的租金不超过月平均租金的25%左右;这是最大的租房者集中地。在经济低迷时期,您将找不到超过该租金水平的许多人。

我们的第二组包含的市场价格尚未过高,但房价上涨-例如,去年巴拿马城的房价上涨了15%。在这些市场中,您可以投资rehabs,公寓,单户租赁和单户拆分为多个单元,但您必须快速行动-这不是您想要做出投资决策的方式。你最好的租金不超过月平均租金的25%,这是一个很好的方式来保持你的支付多少纪律。

我们的第三组是房价上涨良好的市场(表明住房需求良好)但不是太快。请注意,在那不勒斯,Crestview和塞巴斯蒂安,房屋价格/租金比率远远超过20.这意味着除非您将它们分成多个单元,否则应该避免单户租赁。除此之外,所有类型的投资都是很好的可能性。除了那不勒斯-价格高且经济波动-这些可能是谨慎投资者的最佳长期赌注。

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