如何从房地产投资中获得更好的回报

2019-03-25 16:22:21
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这种兴趣转向房地产,此外还有一些当地银行无法保证存入现金的谣言。

2013年的纾困和最近的合作社崩溃鼓励了这一点。我们从国外大规模投资者那里了解到的这类房地产投资原本要求6%的回报,主要是办公楼让A级租户和中期租约(比如10年左右)。从那时起,他们的要求现在以5%的速度降低(仍然是高收入回报),并再次提到大规模投资。

最初对于有回报的当地人来说最受欢迎的投资类型是商店,但是周围有许多空的商店(参见购物中心对个别零售单位的影响),即使是2至3年的租约也很难找到合适的租户。选择地点和优质租户之间的差距很小。当然,回报水平(即租金金额)很重要,但就我们而言,根据我们的经验,定期支付租金更为重要。因此,要特别注意租户的质量而不是租金水平,因为不支付租金(或违反租赁条款)需要数年才能通过法院纠正,法律费用除外。

请记住,承租人有权向租金管制法院申请减少法定建筑物(仅限于某些地区和1999年底完工的建筑物),以便与附近的邻近租金保持一致。

So,在这种情况下,法院在出租时采用平均租金即平均值。因此,它是各种租金的“混合烧烤” - 甚至是10 - 15年前建立的租金,以及最近的租金。

绕过这个障碍的一种方法是设定与租户商定的租赁期和租金(比如100欧元),但是当租约期结束时,合同中的条款规定期限比商定的期限长 - 如果是约定的期限是2年,每个100欧元/下午,租约是指3年,第三年的租金增加到130欧元,如果租户希望离开房屋,他不能选择减少而如果他想要延长期限,他必须提出大幅增加,或者他可以与房东重新谈判。

然而,最近似乎度假屋的回报率在6%左右。这是短期假期,通常每周1000欧元至1,500欧元,减少代理商的费用和由“谁关心”租户造成的损失,永无止境的电费分开。

这是专业度假公司的工作,但这仍是一项投资,显示合理的回报率约为4%-6%。即将到来的区域是Ayia Napa和Protaras地区。

三居室的房子有一个游泳池,靠近海滩是需求的顶部,租期在冬季延长。如果要假设下午1,200欧元(3间卧室)或1000欧元(2间卧室),这对租户来说是很有意义的,因为它大约是酒店成本的一半。

由于这种新型假期越来越多,酒店经营者刚刚注意到,一方面注意到越来越多的游客和那些留在非执照旅游机构的人数减少了20%(这意味着别墅/ apts直接让我们) 。

当人们认为其中大部分是免税的(国外直接支付)时,它变得越来越有趣。

卧室的数量越多(比如4-5间卧室),回报越多,因为更多的游客可以减少他们的比较酒店住宿甚至更多。关于食品成本,这比在酒店吃饭(饮料成本更低)和选择在哪里吃(在家吃饭)要低得多。

最近通过Airbnb对塞浦路斯的预期已经导致许多人选择这一选择。这是一项很好的投资,但如果酒店经营者施加压力,未来可能会发生变化。法规规定,对于一个租户,不得在不到30天的时间内出租房产。唉,就像在塞浦路斯的许多事项一样,法律没有被采纳,当局也不打扰。

那么它是否需要购买一套带私人泳池或甚至是大型普通泳池的别墅或公寓,并将其作为短期居住用品?这是一项值得研究的投资。例如,我们的一位朋友在Protaras地区有一套4居室的房子,售价为650,000欧元,但他让房产(通过代理商)的净收入为每年30,000欧元(我们增加免税)。

所以,由于他没有经济问题,他将房子从市场上撤下。他以120万欧元的价格在一个漂亮的海滩上买了一套海滨别墅。他现在每周租金为3,000欧元,平均租期为8个月 - 净收入约为40,000欧元,总收入近10万欧元,回报率为+ 4%。除非法律变更或至少实施,否则酒店经营者将处于亏损状态,当然政府(无税)和地方当局获得租金的百分比(如果由业主宣布)。

这种投资的其他受欢迎的领域是帕福斯,具有类似的回报(略低于具有当地意义的Protaras)。

所以,你在那里,购买度假屋(不是那么多的公寓),让3-4间卧室,并通过丰富的止赎机会寻求购买。如果足够大,投资者可以自己管理项目,因此20%的佣金,但是如果法律得到实施加上管理团队必须拥有,那么必须担心。

对于商业物业(商店),要特别注意旅游开发主题的地点,如利马索尔海滨区,以及Ayia Napa和Protaras码头附近的位置,利马索尔镇和Paphos Poseidon路,以及Coral Bay-Mall路。还值得关注银行的房地产网站,这些网站现在提供许多待售物业(一些有租户,一些空置,但很容易租赁)。

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