了解从联合居住到联合办公的阿联酋房地产趋势

2019-09-24 15:00:21
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在过去的几年中,迪拜的住宅和商业房地产市场出现了许多有趣的趋势。这些包括但不限于销售需求从高端奢侈品向可负担的中端市场转移;价格点(不是每平方英尺的价格)驱动需求,导致推出/建造的单位更小;最终用户和首次购买者的增加;以及租户和投资者驱动市场。

这在一定程度上是由于自然的进步(人口结构的变化,技术的进步等),以及一些不必要的(供过于求,经济挑战等)。在长期不景气的经济状况,看跌的市场情绪以及有限的业务/就业增长期间,新供应的持续交接导致所有资产类别的大量供过于求。

此外,酋长国的人口构成也在发生变化,不仅在蓝领雇员与白领雇员的数量方面,而且在单身专业人员与家庭人数的关系方面(由于出生率总体下降)人们选择不生孩子或推迟生育到以后的生活)。

结果,利益相关者,无论是开发商,房东还是政府机构,都必须进行调整和适应,以利用需求的变化并在竞争日益激烈的环境中保持领先地位。

最近的一些发展是:

千禧一代和技术

迪拜人口非常适合年轻人,年龄在25岁至39岁之间的人口比例接近50%。千禧一代(也称为Y世代)(出生于80年代初期至90年代中期)正越来越多地流向/留在酋长国。由于偏向于负担得起的价格,方便性和灵活性,该小组正在寻找融合“生活,工作和娱乐”元素的发展。

因此,其他生活和工作选择正在增加,包括:

共居:共居是全球性的趋势,但相对于迪拜而言却相对较新,共居是指建筑物或分层住宅小区的小居民共享公共空间,例如办公室,商务中心或休息室/咖啡厅。例如,Emaar的Collective,Collective 2.0和Dubai Hills Estate的Socio。

共享或联合办公空间:共享/灵活的办公室和联合办公空间显着增加。尽管部分得益于不断重塑业务流程的技术进步,但当前的许多产品还是供需不平衡的结果,尤其是在办公领域。结果,空缺率在上升,尤其是在更成熟的发展中,因为新的供应量继续超过新来的人,同时对共享和共享办公空间的需求也在增加,从而慢慢侵蚀了服务式办公室市场。即将上线的新开发项目现在也为这一概念提供了基础,即所有者与租户/运营商之间的收益共享。

传统的商业租赁也受到影响,并且整体发展缓慢。在某些情况下,尤其是分层产权的开发项目,房东可以提供长达一年的长期租赁免租期。单一的房东建筑现在也为大型跨国公司(和其他跨国公司)提供极其灵活的条款,以保留现有租户,而新计划的开发项目正在缩减其原始计划,以将更多的商业空间推向市场。

扩展的完成后付款计划

销售价格的稳步下降提高了人们的承受能力,因此为更广泛的投资者群体打开了市场,从而促进了最终用户和首次购买者的起步。

但是,2013年首次引入的高贷款对价值比率(抵押房屋要求的最低首付比例为25%)是为了抑制投机和违约行为,这限制了过去几年的潜在买家群体,因此造成大量被压抑的需求。

结果,开发商越来越多地推出具有低首付款,灵活的竣工后付款计划的项目,这无疑使计划外的物业对前期资金有限的投资者/最终用户更具吸引力。

备受争议的租赁至拥有计划实际上尚未完全实现,它已成为希望出售其“较难出售”股票的开发商的一种营销工具。通常情况是,开发商会提供长期(最长20年)的移交后付款计划,这意味着分期付款(无论是按月,按季度还是按年支付)都很少,类似于租金支付。

然而,就在最近,迪拜土地局(DLD)宣布启动房地产投资机会(REIOs)计划,根据该计划,将提供几种投资产品,包括租赁至拥有的系统。

短期租赁

短期租赁选择的增加和租金的降低导致需求的增加,不仅来自游客,而且来自享有灵活性的新移民,直到他们和临时合同的专业人士更加安定下来。

尽管通常比长期选择要贵,但鉴于经济的不确定性,短期租赁也更适合那些希望避免长期承诺的人。

积极的政府

自1971年成立以来,阿联酋一直在飞速发展,这意味着在过去,政府常常不得不对变化做出更多的反应,而不是能够预见到变化。

这已经改变了。

由于经济/市场状况不佳以及预期的供应过剩,短期内房地产市场的下跌趋势是不可避免的,但在政府的积极回应和对经济的明确关注的推动下,中长期前景令人鼓舞进步与可持续性。

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