房地产投资者面临的经济适用房危机及其机遇

2019-09-19 14:55:18
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自经济大萧条以来,缺乏经济适用住房一直是一个日益严重的问题。最近主流媒体已经将注意力集中在这个问题上,并将其作为一种国家危机进行宣传,这种危机似乎只会越来越严重。虽然政策制定者试图找到解决这一问题的长期办法,但他们启动和资助新政策的过程可能是漫长而艰巨的。

但是,还有其他选择。包括房地产投资者在内的私营部门有机会帮助增加经济适用房的供应,同时可能获得积极的税收优惠和风险调整后的回报。让我们来探讨当前的危机以及房地产投资者可以获得的机会。

目前经济适用房的数量危机

经济适用房被描述为住房成本占年收入的30%或更少。根据Attom Data Solutions 2019租赁负担能力调查显示,租房比在全国59%的房屋购买更便宜。这主要是由于缺乏经济适用房的库存,以及房价超过收入增长。

经济适用房的负担对于主要是租房而非自己的低收入家庭来说尤其具有挑战性。当家庭收入不超过当地收入中位数的80%时,定义低收入。对于美国的三口之家来说,这相当于每年54,350美元。

据预算和政策优先事项中心称,十分之四的低收入人群无家可归或将50%或更多的收入用于住房。国家低收入住房联盟(NLIHC)发现,美国需要700多万套经济适用房,以满足当前1100多万极低收入家庭的住房需求。

即使您不属于极低收入家庭,租赁价格也会达到新的高度,并且在每个州都不会出现负担能力。NIHLC有一个交互式地图,可以确定在所有50个州提供两居室租赁所需的平均工资。他们的研究结果表明,没有州或县的全职最低工资工作足以支付两居室的公寓。

大约520万美国人获得租房援助,其中68%是老年人,有孩子的家庭或残疾人。无可否认,美国处于危机之中,那么可以做些什么来帮助解决这个问题呢?

经济适用房的机会为房地产投资者提供

投资经济适用房不必牺牲投资收益率。有些社会项目可以积极影响社区的需求,同时仍然有可能获得市场回报。以下是房地产投资者可以对经济适用房产生积极影响的几种方式。

投资那些专注于提供经济适用房的公司

有几个集合的投资基金,如私募股权基金,房地产投资信托基金(REITs)或众筹投资,专注于建设或重建可以创造有目的利润的房产。这些“社会影响投资公司”找到符合严格承保标准的投资机会,并为当地社区的主要需求提供积极有效的解决方案,如经济适用房,教育和医疗保健。

来自加利福尼亚州圣莫尼卡的私募股权公司Turner Impact Capital因其在美国各地社区所产生的影响以及将高风险调整后的收益率与积极的社会变革联系起来而受到公开称赞。此外,Building Opportunity是一家由总部位于西雅图的Bellwether Housing创建并通过众筹工作资助的基金,是首批专注于提供经济适用房的众筹投资之一。众筹和私募股权公司要求投资者获得认证,这限制了谁能够投资。但还有其他选择。

房地产投资信托可以私下或公开交易,并将投资者的资金汇集到多个商业房地产投资中。房地产投资信托基金通常专注于投资商业房地产中的一个资产类别,而有些则专注于成为解决当前房地产危机的一部分。

AvalonBay社区公司。以高端甲级公寓而闻名的纽约证券交易所代码:AVB正在调整其大部分投资组合,以开发和重新开发B类和C类多户住宅。该公司的目标是专注于经济适用房供不应求的地区,并通过公寓楼满足这一需求。

还有RevenHousing(纽约证券交易所代码:RVEN),该公司在南部拥有并经营着1,000多家单户劳动力租赁公司。通过投资于稳定工作和人口增长的地区,其价格低于其高端竞争对手,Reven Housing能够为教师,警察,消防员和其他工作家庭提供经济适用房。

太阳社区(纽约证券交易所代码:SUI)是该领域的另一大贡献者,该公司拥有并经营制造业住房社区,提供住房拥有和租赁机会。建造一个制造房屋的成本明显低于单户住宅,这些社区的租金比普通公寓低约每平方英尺0.30美元。虽然这些公司都在产生积极的社会影响,但在投资之前对其进行自己的尽职调查非常重要。

通过机会基金投资机会区

机会区被指定为已被确定为低收入人口普查区的地理区域。这些人口普查区由州长提名并经美国财政部认证,现在通过机会基金向在指定区域投资的人提供优惠税收待遇。投资者可以将符合条件的资本收益转为合格基金并获得:

推迟资本利得税的能力,直到2026年12月31日。

根据投资持有的时间长短,逐步提高原始资本收益的税收减免幅度从10%到15%不等。

如果持有10年或以上,则从机会基金获得的利润征收0%的税。

国家住房管理局(NCSHA)编制了一份活跃的机会基金清单,突出了每个基金的投资重点和目标地理位置。目前,在8,700个不同的机会区内,估计有430亿美元的投资资金。一些城市,如伊利,俄亥俄和洛杉矶,加利福尼亚州已经在说明机会基金的资本投入如何涌入,导致就业和经济适用房的发展带来经济条件的改善。

虽然机会基金有机会对经济适用住房危机产生重大影响,但它仍然是一个相对较新的计划,如果没有进一步的进展,它所产生的影响就无法评估。与任何其他投资一样,在投资前彻底审查机会基金以评估其投资策略的质量,并对机会区及其税务优势如何运作有深入的了解。

投资经济适用房

简单地建造更多的房屋和公寓并不能解决问题。随着建筑成本持续增加,平均房屋销售价格或租金率随之上升。在保持资本成本,建筑成本,费用和管理费用尽可能低的同时以低价获得土地或房产,这些都是能够创造经济适用房的关键因素。

构建新属性不是唯一的解决方案。在2019年第三季度,ATTOM数据解决方案发现超过150万美国单户住宅和公寓空置,占所有住宅的1.6%。投资者可以购买这些空置物业作为不良销售,这样可以灵活地获得回报,并且可以根据市场区域和需求为投资者提供可负担的租赁费率或销售价格。

在您的出租物业提供租赁援助计划

如果您拥有出租物业,请考虑通过联邦政府提供的住房选择优惠券计划提供租赁援助。该计划通常被称为第8节住房,由美国住房和城市发展部(HUD)提供资金,允许合格的租户在任何地区选择住房,支付的租金余额超过承租人每月的30%。收入。除了租户之外,政府每个月都会向房东支付租金补贴。

通过此计划,房东不必妥协他们收取的租金,因为租户将获得高达一定金额的租赁援助。优质住宅可以以实惠的价格提供给有能力的租户。这些计划很难获得资格,并且通常有一个可以跨越数年的等待名单。如果租户不支付租金或遵守租约,他们就有可能被赶出该计划。因此,在使用Section-8时,周转率和搬迁通常远低于传统租赁。有兴趣利用此选项的房东需要申请并被批准作为第8节住房选择,并且必须遵守特定的规则和规定,例如对房屋进行定期和日常维护。

不幸的是,除非做出重大改变,否则经济适用房的短缺情况不会好转。通过利用上述一些策略,房地产投资者可以参与积极变革,帮助美国寻求更多经济适用房,同时可能增加自己的投资组合。

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