在波士顿的房地产热潮中 5万美元的贿赂微不足道

2019-09-09 17:36:34
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一名前波士顿规划和发展署工作人员因收到开发商的5万美元贿赂而被起诉,将注意力集中在该市的分区上诉委员会上,该委员会对波士顿的建设项目有最终决定权,但该案件指出要大得多影响力兜售的模式,其中大部分都是州法律规定的。

据称,长期担任城市雇员的约翰•林奇(John Lynch)从房地产开发商那里获得了付款,以确保南波士顿项目的延期。星期五,波士顿环球报报道该项目的建筑师是詹姆斯克里斯托弗,前检查服务部(ISD)专员威廉“巴迪”克里斯托弗的儿子,他目前是市长Martin Walsh的特别顾问。同样在星期五,老克里斯托弗宣布他正在休假,而市长任命的调查员对分区上诉委员会(ZBA)进行审查。

在市政厅,罕见的贿赂案件是罕见的,但是一个政治联系的律师网络通过城市的审批程序引入项目,依赖它们的建筑公司,建筑师和房地产开发商在决策过程中扮演着巨大的角色。管理在波士顿建造的东西。

在许多情况下,参与内幕交易和利用特权关系以使自己受益的城市官员,他们的朋友和家人似乎在遵守州道德法律的同时这样做。

“这是冰山一角,”罗克斯伯里高地公园社​​区协会的成员乔恩·埃勒森说,他看到有线开发商提出的项目在ISD和ZBA的审批过程中滑行,尽管邻居和社区活动家激烈反对。

“这个过程有利于那些有联系的人,”他说。“人们耸耸肩说,'你不能击败市政厅。'”

在波士顿的社区,开发商正在重塑拥有多单元公寓大楼和豪华公寓楼的社区结构,活动人士表示,这些规模倾向于少数开发商和他们的律师。

BPDA(前波士顿重建局),ISD和ZBA的成立是为了在房地产开发过程中创造制衡机制。虽然他们的目的是作为开发商和社区居民之间争议的仲裁者,但整个城市的邻居活动家长期以来一直抱怨他们被关系密切的开发商和律师所驱逐,他们利用市政厅的关系来推翻当地对他们项目的反对。

在罗克斯伯里运行粗暴

在高地公园,2015年的邻居挑战了已故的约瑟夫拉罗萨(Joseph LaRosa)提出的一个项目,该开发商拆掉了一个两户住宅并最终在该地块上建造了一个六单元的公寓楼,邻居认为这个建筑太小了。罗氏 - 克里斯托弗建筑师有限责任公司是由威廉克里斯托弗共同创立并由詹姆斯克里斯托弗当时掌舵的公司,被列入LaRosa的项目。

该项目从未进入ZBA之前。ISD对抗邻居并且表示LaRosa可以向右前进,这意味着无需董事会审查。

这座六层楼的建筑掩盖了Cedar街上较小的两户和三户住宅,现在主要是学生租户。

詹姆斯·克里斯托弗(James Christopher)的公司与其他在罗克斯伯里(Roxbury),多切斯特(Dorchester)和东波士顿(East Boston)遭遇激烈邻里反对的项目有关。

在LaRosa与Roche-Christopher and Associates的合作之前,他聘请了一家雇用Joseph Feaster的律师事务所,直到2004年,他还是ZBA的主席。费尔特经常回避涉及当时客户的投票,但是拉罗莎很少失去对抗邻居的斗争。

城市政府和房地产开发商之间的舒适关系绝不仅限于小公司。2009年,当萨福克建筑公司正在开展价值数百万美元的城市项目,包括新的波士顿警察局总部和几所学校建筑时,该公司聘请当时市长托马斯·梅尼诺的儿子托马斯·梅尼诺(Thomas Menino Jr.)据“波士顿先驱报”报道,尽管他的全职工作是一名警察侦探,其中包括2009年加入该部门310小时的加班,但是Menino Jr.管理着Suffolk演出。

法律条文

这些安排都不是非法的。詹姆斯·克里斯托弗既没有参与由他父亲的代理机构监督的项目,也没有参与Feaster在客户董事会事务中代表客户,也没有选择萨福克建筑公司雇用市长的儿子,据说他对建筑项目有所了解。

根据国家的道德法第268A章,市政雇员收受贿赂,礼物和小费显然是违法的。市政雇员不得就他们,他们的家庭或直系亲属立即感兴趣的事项投票,讨论或作出决定。然而,与他的客户一起回避投票的分区委员会成员也在法律范围内。

“在许多情况下,如果没有其他要求参与,市政雇员可以通过简单地不参与她有经济利益的特定事项来遵守法律,”州道德委员会的网站建议。“她不需要给出不参加的理由。”

除了在ZBA经常发生的交易之外,对房地产开发有既得利益的个人和团体通过对市长和市议员的竞选捐款对市政府施加影响。

一些城市的酒吧业主和竞标市政合同的企业员工不做出政治捐款,但波士顿却没有。与大多数美国城市一样,在波士顿,土地是地方政府控制的最有价值的资产。建筑公司,建筑工会和房地产开发商,以及依赖其业务的经纪人,律师和建筑师共同构成波士顿市政官员竞选账户的最大政治捐助者集团。

在8月的最后两周,没有参加今年连任的市长马丁沃尔什在他的竞选账户中报告了3,716美元的政治捐款。在11个捐助者中,有3个房地产开发商,他们共同捐赠了2,025美元,3名警察,他们的捐款总额为1,075美元,还有两名城市工人,他们捐赠了25美元和50美元。

即使是批评开发商和ZBA之间舒适关系的市议员也会受益于建筑行业的慷慨。上周,米歇尔·吴(Michelle Wu)批评该城市的发展过程为“建立在能够为少数决策者提供最大投入的系统”,在波士顿环球报中,正面临着一场竞争激烈的竞争。理事会席位。

在8月的最后两周报告期内,Wu收到了7,510.90美元的捐款,其中包括来自建筑行业相关领域的个人和实体的1,455美元 - 来自房地产专业人员的755美元,来自Carpenters Local 328政治行动委员会基金的500美元,来自建筑师 - 来自波士顿重建局前官员Randi Lathrop的500美元,她的网站称,该公司的重点领域包括发展咨询,政府关系,城市规划和区划。

一个公正的身体?

由于目前的贿赂争议集中在ZBA上,一些人质疑房地产开发中直接关注的实体在选择董事会成员方面的作用。近年来,七位ZBA成员中的三位已被大波士顿房地产委员会,波士顿建筑师协会和波士顿建筑行业任命。最近和现任成员包括一名建筑师,两名建筑行业领导者,两名建筑行业经理和建筑行业倡导组织负责人。

董事会中建筑和发展利益的优势以及邻里活动家的缺乏,使审查过程偏向于开发商,以至于几乎不需要5万美元的贿赂。

对于社区活动家来说,房地产行业专业人士和负责发展项目的城市官员之间的特权关系的累积效应是开发商和邻居之间的权力不平衡,他们最终会接受建立在他们街区上的东西。

Lorraine Wheeler是罗克斯伯里莫兰德街区Roxbury Path Forward的成员,她表示她的团队很少运气打击区域救济,因为她认为这些项目对她紧密的街区来说太大了。

“在过去的几年里,我们并没有取得很大成功,”她说。“开发商已经开始在拥有一个或两个家庭住宅的地段上建造9个单元的建筑物。我们无能为力阻止这些项目向前发展。“

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