亚太地产债务被全球投资者所接受

2019-07-11 16:02:07
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根据世邦魏理仕的最新研究,随着全球投资者寻求新的机会将资金投入该领域,亚太地区的房地产债务正日益巩固其作为另类投资类别。

一些市场的贷款条件收紧,房地产收益率下降以及许多市场潜在的加息都是投资者寻求更大债务风险并在2018年创造更多交易活动的催化剂。

目前正在向亚太地区房地产资产贷款而非取得股票头寸的投资者数量有所增加。对这一战略的兴趣增加受到多种因素的影响,包括定价上涨和历史低收益率以及可投资库存短缺。此外,在美联储加息的情况下,亚太地区的一些银行对房地产采取了更为谨慎的态度。

“我们看到整个地区的房地产债务投资需求增加。一些市场的贷款条件收紧为不太传统的贷款人创造了机会,一些投资者认为债务与股权的风险调整回报更具吸引力。 CBRE亚洲资本市场执行董事总经理汤姆莫法特说,看到一些客户也通过债务在资本筹集中担任更具战略性的中期头寸。

投资者对债务的兴趣也得到了房地产资本组合中不断变化的支持,从传统的银行贷款加股权形式到夹层融资和优先股的重要性日益提升。亚太地区可用的各类债务投资位于风险范围的不同点,投资者正在将这些投资构建为资本配置策略。

坐在资本堆栈的底部,高级贷款与最低风险水平相关联。虽然传统上由商业银行提供,但更多的非银行融资机构,如保险公司和养老基金正在进入这一领域 - 尤其是在澳大利亚。

对亚太地区债务战略感兴趣的投资者继续关注夹层融资和优先股权。这些策略提高了贷款价值(LTV)比率或弥补了开发项目的短期现金需求。在亚太地区,此类活动由私募股权房地产基金和债务基金推动。

2018年的具体发展包括:

中国:

鉴于传统国内银行的收紧,新集团希望增加对中国房地产市场的投资。全国性的去杠杆化运动和住宅销售放缓意味着全球投资者正倾向于发展贷款,初级和夹层债务以及不良贷款(NPLs)。

中型中国开发商正在提供增长前景和15-20%的有吸引力的回报机会,增加对夹层债务的投资,但是,中国只有40%的中型开发商以正现金流运营。

随着国家资产管理公司和商业银行加速销售不良贷款,机会正在出现。世邦魏理仕估计,中国房地产不良贷款池的规模约为150亿至200亿美元。

香港:

投资活动依然强劲,但传统贷款机构降低LTV水平正在为夹层融资创造机会,并为高级人士提供支持。

国际金融家,主权财富基金和私人基金,为商业地产收购提供夹层贷款。离岸主权财富基金领导的高级贷款和夹层债务交易也在增长。

印度:

随着银行收紧项目融资的流动性,违约率不断上升,国内住宅开发商继续寻求替代融资渠道。因此,开发商现在更愿意与股权合作伙伴合作,而不是发行夹层债务。

自2015年以来,以印度为重点的房地产债务基金筹集了20多亿美元,为当地住宅开发商提供发展债务融资。

最近,国际投资者也通过债务投资扩大在印度的投资。

世邦魏理仕还表示,该地区房地产债务的兴趣和活动日益增加,投资者可获得的机会必须随着各种挑战的警告而浮出水面。

“亚太地区债务市场不可避免的成熟伴随着相关的风险和挑战,通常来自另类资产类别。由于亚太地区房地产债务领域目前的大多数机会仍然是夹层债务和发展贷款,因此投资者充分关注至关重要了解他们承保的资产,“世邦魏理仕亚太区研究主管Henry Chin博士说。

具体而言,寻找适当的房地产债务机会是投资者的主要障碍,因为该地区的债务市场可能难以驾驭。投资者还应了解货币波动性。鉴于该资产类别的成熟度,尽职调查必须严格,并要对借款人的信用风险进行全面评估。

尽管存在一些挑战,但世邦魏理仕预计亚太地区的房地产债务市场将会加深。今年早些时候发布的CBRE Research的2018年亚太投资者意向调查发现,房地产债务引起投资者的兴趣,成为投资者首选的另类资产类别。

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