英国经济可能会影响英国脱欧后房地产投资者是否会感到恐惧

2019-04-15 16:44:30
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它没有得到太多的关注,但在议会的一次演讲中,英格兰银行的亚历克斯·布拉齐尔发表了一个非常引人注目的声明:英国经济的一个重要部分已经变得依赖商业房地产部门。

去年,进入英国的所有外国资本的60%是投资于商业地产和杠杆贷款,远高于长期平均水平,该银行的金融稳定战略和风险执行董事告诉国会议员。

“就像几年前州长所说的那样,我们依赖于陌生人的善意,”布拉齐尔说。他本可以补充说,依赖那些陌生人购买英国办公室,商店和公寓楼的意愿。为什么这很重要?英国在G7中的经常账户赤字最高,这意味着我们进口的价值高于我们出口的价值。一季度赤字正在扩大。由于政府不得不借贷以弥补亏空或削减支出,

因此通常认为巨额经常账户赤字是不可持续的。如果货币投资者认为政府借款会上升,或者导致投资者将资金从一个国家撤出,这会导致货币贬值,因为他们认为中国经济在中长期内看起来并不健康。

由于在英国投资研究和工作的公司较少,商业地产是少数几个仍在吸引大量国际投资的地区之一。因此,如果国际房地产投资者决定他们宁愿在英国退欧后将资金投入其他地方,那么不仅对房地产行业而且对整个英国都是坏事。如果他们决定出售资产并从国外取钱,那就太激烈了。“不难想象外部和内部的一些事情都可能改变风险偏好,”Brazier说。

距离英国(现在)应该离开欧盟还有一个多月的时间,这种胃口看起来如何?答案最好被描述为脆弱。去年对伦敦和英国的投资步伐放缓,特别是在第四季度,2019年起步缓慢,不确定性已经引发关于英国是否会在没有未来关系协议的情况下离开欧盟的热议。投资者和贷方没有压力将资金投入伦敦,并希望知道交易是否成功,以及如果没有,英国会发生什么。

谁在这里购买的性质发生了变化:机构投资者越来越缺席,但来自世界各地的富有的个人仍然热衷于投资,尽管存在不确定性,因为价格已经下降到伦敦和英国。过去三年,与其他全球城市相比,看起来更加有利。

“投资者所质疑的问题是,这只是一个短暂的问题,还是英国在世界上看待和运作的方式的长期变化,” Brockton Capital 联合管理合伙人大卫马克斯说。 布罗克顿负责管理多家英国机会基金,并于去年与以色列投资者Alony Hetz成立合资企业,以购买大伦敦地区的低风险资产。

“我从未进入过如此多潜在二元结果的环境。” Marks概述了本田斯文顿制造工厂关闭等事件如何产生长期的不利影响,这些影响可能会对商业财产造成影响,这可能是困难的。如果不是不可能的话。 “关于本田关闭其Swindon工厂的事情是,这家制造工厂永远不会回来。

这不是瑞士信贷向都柏林搬迁75个工作岗位,然后当云层升起时,他们再次搬回来。那永远不会回来。由于对汽车供应链的必然破坏,这对消费者支出和当地经济的各个方面都产生了巨大影响。“ 根据Real Capital Analytics的数据,2018年英国的投资额为56亿英镑,比2017年下降约18%。在第四季度,下降幅度更加明显,投资130亿英镑,与去年相比下降了43%。

伦敦更具弹性,前一年投资276亿英镑略有增长。但是,2019年起步缓慢,1月仅投资3亿英镑,远低于历史平均水平,RCA表示。 在这些数量中,数字是一个更细微的分析。2018年在伦敦完成的交易总数是2009年以来的最低水平,与2015年的峰值相比下降了35%。伦敦依赖的是较少数量的大宗交易。

如果你看一下交易的房产数量,那么市场肯定会变得稀薄,”RCA EMEA分析高级总监Tom Leahy说。“某种投资者仍有真正的需求,但该投资者已发生变化。韩国投资者在2018年重新定位于英国,而来自香港的高净值投资者也有很多活动。现在购买的机构较少。

“ 例如,Leahy说,2016年,英国60%的海外投资来自主权财富基金和养老基金等机构投资者,而2018年这一数字为40%。20%的涨幅几乎完全由富有的私人投资者组成。 “如果你是一个机构投资者而且你出现在伦敦购买的投资委员会或任何零售业,那么你现在就不会走得太远,” Cushman&Wakefield EMEA资本市场负责人Jan-Willem Bastijn说过。

“如果你没有一个投资委员会来保持快乐,而你想购买一个具有长远眼光的合适建筑,那么这是一个买入机会。有很多资金来自像香港这样的地方等待正确的建筑物出现在旁边。“ 如果英国确实没有达成协议就离开了欧盟,那么全球机构目前的中断很可能会延长。

“如果真的发生无贸易脱欧,那将会有点停顿,”巴斯蒂安说。“如果你看到卡车在港口停留等待,那么这是一个强大的形象。但目前交易量仍然很低,有很多钱在等待。“ 依赖商业房地产投资以缩小国际收支的不稳定性是,建筑物是固定的,难以创造更多,但资本是流动的。

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