零售业的房地产问题

2019-04-15 16:44:31
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零售天空正在下降。至少就是最近和前所未有的零售商申请破产的情况。从Sears和Toys'R'Us等标志性商店到Bon Ton等百货商店,再到Brookstone,The Rockport Company,Nine West等商场商店。这些申请的原因与其产品的差异很大,但一个主题似乎是不变的 - 零售商无法在网上购物时代维持“实体”运营费用。因此,似乎一些零售商实际拥有的是房地产问题。

许多零售档案的另一个令人不安的主题是使用破产法庭来实现公司的快速清算,而不是重组。过去几年的第11章申报表明,从最初专注于为公司“重新开始”的过程转变为破产法庭用于商业清算的过程。零售第11章案件的大幅增加以及在这种情况下出售资产的速度令人不安,并为开发商和房东提供了警示。实际上,这些政党需要非常勤奋地在最初的谈判期间以及从第一天开始提交这些案件时保护他们的权利,以免他们发现他们的权利已经被销售过程的闪电般的速度所扼杀。

最近的统计数据表明,完成破产出售的平均时间仅为申请日起45天。此外,根据“破产法”,可以说是最佳做法,出售将在法院批准后不久结束,从而使任何上诉都可能没有实际意义。这使得缔约方几乎没有时间保护自己的权利。

破产法第363(f)条允许债务人在符合某些条件的情况下免费出售财产并清除财产权益。与需要更具吸引力的流程(包括包含“充分信息”的披露声明)的传统重组不同,根据第363条进行的销售仅通过动议实现,即使这导致财产利益完全消失。不仅通过议案而不是通过对手程序或计划程序改变财产权,而且这些销售动议在零售案件中作为“第一天动议”提交,并在短短一个半月内结束。

更令人担忧的是,伴随此类动议的通知可能会模糊如何影响各方,例如对零售/多用途房产有多重利益的开发商。通常,对开发人员及其财产的引用被隐藏在一个20多页的8磅字体附件中,仅在债务人(或其专业人员)理解的订单中列出。如果这种说法不够充分,这些通知由第三方代理提供,他们可能无法获得必要的最新联系信息,以确保非债务人实际及时收到通知以妥善保护其权利。这些通知被不准确地处理并且在订单输入之后才被接收并不罕见;订单无疑会包含通知适当的规定。

值得注意的是,尽管第363(f)条仅提及“利益”(资产可以免费出售并清除的东西),但这些销售通常被称为免费销售,并且没有“权益和利益”。 “由于缺乏实际定义,法院广泛地将”利益“解释为包含”索赔“。事实上,破产法院现在已经开始广泛调查事实和法律结论,支持363项销售,以消除所有可以想象的潜在主张(而不是而不仅仅是“利益”)。虽然符合“破产法”的整体精神,以通过财产的可转让性来促进价值最大化,但这是以牺牲那些对该财产感兴趣的人为代价的,例如商场或购物中心的开发商。

幸运的是,有一定的广为接受的例外法院的广阔应用‘的兴趣。’法院一般限制债务人试图利用第363脱光传统的物权化与土地经营利益。当遇到这样的尝试,法院经常限制法规的解释来阻止自由和明确的销售对物的兴趣。

大多数州的法律早已处理过的契约,地役权,以及其他对物被说成是财产性利益“与土地经营”的利益。虽然明显属于“利益”的共同定义,但为了第363(f)条的目的,法院通常认为它们不是可剥离的利益,因为它们在财产本身中根深蒂固,不能与它分离,或者, ,对物权益不包括在第363(f)节中对“利益”一词的使用。

给予保护物权利益应该为具有前瞻性思维的交易律师提供宝贵的机会,为他们的开发者客户隔离许多权利和补救措施。假设的房地产交易是说明性的 - 考虑一种交易,其中开发商将两个包裹作为零售/混合用途购物中心的一部分出售给大型零售商,并收回其中一个包裹的长期地面租约。有许多方法可以记录这笔交易:销售回租协议;由留置权担保的未来转让的单独合同;进入合伙企业,合资企业或类似协议。在分析潜在零售商破产的风险时,这些机制不如使用互惠地役权协议(“REA”)或类似设施制造物权与土地有利的财产利益,有利于开发商。

如果使用传统的合同方法,这些文件可能会被解释为零售商随后破产案件中的执行合同,但会遭到拒绝,只会给开发商留下一个优先权要求。支持开发商的留置权只会略微改善其地位,因为任何留置权都可能从属于零售商的发展融资,因此价值不大。但是,根据现行法律规定,在零售商财产上记录的不可分割的REA或类似文件不会在未经同意或善意的情况下被剥夺财产争议。因此,合并到正确起草和记录的REA中的权利为开发商提供了一定程度的“破产保护”,以防止潜在的未来零售商破产。此外,由于混合用途开发中的REA是行业的常态,它们很可能被零售商的建筑贷款机构接受,如果不被接受,使其更有可能被采用。

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