你能依靠Sasseur房地产投资信托基金的分销吗

2019-03-26 16:26:31
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Sasseur房地产投资信托基金(SGX:CRPU)在中国拥有四个直销商场,目前是新加坡房地产投资信托基金年均分配收益率最高的国家之一,占9.3%。然而,正如大多数投资者会告诉你的那样,目前的收益率不应该是任何投资决策的唯一推动力。更重要的是要考虑投资能否在未来保持甚至增长。

我决定仔细研究Sasseur REIT的发行情况,看看它能否在未来几年持续下去。

EMA租金收入

要回答这个问题,我们首先需要熟悉Sasseur REIT实现其收入的独特方法。与传统的零售房地产投资信托不同,Sasseur REIT有一位委托经理帮助REIT管理其房产。委托经理向房地产投资信托基金支付具有固定和可变成分的委托经理租金收入。作为回报,委托经理将获得基于Sasseur REIT每单位分配的委托经理基本费和绩效奖金。任何剩余的租金收入属于Sasseur REIT。

委托管理协议(EMA)固定部分的年增长率为3%。但是,可变组件的波动性更大,并且依赖于租户销售。2018年,可变成分为人民币1.535亿元,约占当年EMA租金收入总额的三分之一。

由于租金收入的固定部分当然是固定的,投资者唯一担心的是EMA租金收入的可变部分是否能够持续。

如何计算变量组件,它会减少吗?

EMA租金收入的可变成分按每个房产的零售总额的百分比计算。下表显示了如何计算EMA变量租金收入。

如您所见,其投资组合的可变成分占总销售额的4%至5.5%,具体取决于房产。虽然租户销售可能会随着时间的推移而波动,但Sasseur REIT的招股说明书显示,根据过去的经验,随着购物中心的成熟,购物中心的租户销售趋于上升。

下表显示了基于独立市场研究的租户销售增长。

正如您所看到的,全年租户销售额在四个购物中心的每一个都超出了预测的幅度。最重要的是,其四个购物中心的VIP会员数量增加了22%至202%。由于VIP会员占租户总销售额的50%左右,因此VIP会员数量的大幅增加将推动2019年的租户销售。实际租户销售远远超出预测的事实表明2019年的预测增长可能也会得到满足。

愚蠢的结论

EMA租赁变量组件有利有弊。虽然如果租户产生更高的销售量,可变成分提供了上行潜力,但也有出口商场表现不佳的风险,这将导致整体EMA租金收入降低。

值得投资的是,基于购物者流量增长和2018年预测的销售增长好于预期,2019年其投资组合中租户销售前景看好。出口商场的销售也比传统购物中心更具弹性,因为在商场销售的商品大打折扣。因此,即使在经济放缓的环境下,出口商场也往往会继续表现良好。

根据我目前所看到的情况,我认为Sasseur REIT的分销看起来可持续,甚至可能在2019年增加其DPU。

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