收益率差价是亚太地产投资者的主要焦点

2019-07-11 15:59:58
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远离资本增值战略2017年

世邦魏理仕报告称,2017年亚太地区房地产投资者在寻求资产作为投资意图时仍然非常关注收益率差异,并且正在进一步远离资本增值策略。

根据CBRE Research最新发布的报告“旧收藏新渠道”,对收益率的追求正在促使投资者将资金引向澳大利亚和日本等成熟的区域房地产市场,但日益多元化,远离悉尼,墨尔本和东京等传统市场。

“过去十年,亚太地区房地产投资格局发生了重大变化,”世邦魏理仕亚太区研究部主任罗伯特·冯说。“新进入者的混合,首次跨境投资者的出现以及机构投资者的广泛参与,不仅飙升了资本量,而且还大幅改变了这一市场的动态。”

世邦魏理仕研究显示,对收益率的追求可归因于机构投资者的更广泛参与,包括主权财富基金(SWFs),保险公司和养老基金,这些基金在2013-2016之间共投资225亿美元进入亚太地区房地产。随着中国,台湾和韩国保险公司的境外投资法规的放宽,世邦魏理仕研究还预计,对高收益但长期回报的可持续利益将与负债相匹配。

从地区来看,对收益率的追求正在引导投资者对2017年澳大利亚房地产资产的兴趣。悉尼和墨尔本继续成为寻求高收益率投资的投资者的有吸引力的目的地。包括稳固的基本面,强劲的流动性和市场透明度在内的因素确保两个城市仍然是吸引人的投资目的地,但由于波动性较低和租赁市场稳定,有限资产的竞争将使布里斯班,阿德莱德和堪培拉等城市受益。

“澳大利亚两个最大城市的有利商业收益率差距证实了其在亚太地区最受追捧的投资市场中的地位。但鉴于竞争激烈且悉尼和墨尔本的可用库存有限,投资者现在更愿意提升风险曲线在布里斯班等不太熟悉但稳定的市场,“方说。

由于其高商业收益率差异,日本2017年对房地产投资者仍然具有吸引力。CBRE Research的数据显示,由于强劲的租金增长和强劲的流动性,投资需求主要集中在东京,但随着2017 - 18年新增供应进入市场,投资需求可能达到峰值和正确。然而,在此背景下,在与投资者的互动中,世邦魏理仕看到了日本大阪,福冈和横滨等地区城市的多元化趋势,这些因素包括与东京相比产量溢价高出150个基点以及租赁空置率较低的因素。

“对于区域和全球投资者而言,日本房地产是一个完善的资产类别,可以提供稳定的收益率,并作为一项国际稳定的投资,”世邦魏理仕亚洲区资本市场执行董事汤姆莫法特说。“投资东京房地产的持续竞争和区域市场的积极基本面的结合正在引导更多投资者密切关注地区城市。”

根据世邦魏理仕研究报告,专注于成熟的澳大利亚和日本市场的投资者必须通过强有力的风险管理框架来管理对收益率的追求。随着对澳大利亚和日本投资的收益率差异与资本增值的关注度提高,世邦魏理仕已经确定了中期投资者面临的三个风险领域。

流动性风险:追逐澳大利亚和日本收益率的投资者更容易面临流动性风险,特别是在市场低迷时期。为了降低流动性风险,CBRE Research认为投资者转向具有更灵活投资期限或替代退出策略的基金,包括将封闭式基金转换为开放式基金,以避免在低流动性和高价格波动期间被迫退出资产。

货币风险:澳元和日元等自由交易货币均受波动影响,并要求投资者运营积极的对冲计划,以管理投资于两个市场的相关货币风险。然而,在一个复杂的液体工具市场的支持下,投资者普遍了解澳元和日元的对冲走势。

商业方风险:进入澳大利亚和日本等成熟房地产市场以及越南等新兴目的地的投资者通常选择或被要求通过合资(JV)合伙企业进入。为了调整投资兴趣和观点,世邦魏理仕研究部门观察投资者更严格地审查潜在合作伙伴的跟踪记录,并进行更彻底的尽职调查,以评估投资和战略目标。

“无论地点或资产类别如何,追逐高收益率溢价的投资者都明白风险上升的风险与此相同。但是,澳大利亚和日本等市场投资者现在正在使用的风险缓解策略的多样性表明许多人希望能够发挥作用。在可预见的未来,房地产投资组合的收益率策略,“方说。

在澳大利亚和日本之外,越南等市场继续对投资者具有更大的内在风险,并提供复杂且不断发展的套期保值解决方案。虽然收益率利差和经济基本面继续增强对房地产投资的兴趣,但有限的可投资存量有限,这表明利息更多地受长期潜力驱动而不是短期收益。

亚太房地产投资领域的其他主题包括:

入境点的多样性:投资者现在有更多的潜在入境点可用于促进房地产投资。通过房地产基金进行的直接投资,投资组合,合资和间接投资仍然很受欢迎。随着更多机构投资者参与市场,世邦魏理仕研究中心也看到更多投资组合交易能够捕获更大的风险敞口。

合资公开:由于某些市场资产有限,更多投资者正专注于通过合资企业建立和深化与本地开发商的关系。与其他投资者的共同投资也将继续在亚太地区发展,作为获取单个资产或资产组合的大量风险敞口的替代途径。

受益于投资组合重新平衡:机构投资者继续分散投资组合并转向亚太地区房地产资产,以抵消低政府债券收益率和利率。包含直接房地产投资也继续吸引机构投资者寻求稳定的风险调整回报。

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