商业房地产的资本流动保持强劲

2019-05-15 16:29:39
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尽管估值在大多数情况下处于创纪录的水平,但我们仍然有充足的资本流入国内市场 - 债务和股权,国外和国内。在2018年强劲的一年中,2019年的商业房地产融资前景仍然非常好。

贷款市场稳健

融资可用性仍然很好,贷款人之间的竞争正在为具有强大项目的借款人带来巨额交易。商业银行一直非常活跃,仍然是商业房地产贷款的最大提供者,但由于大萧条后制定的法规,它们比前几年更加保守。总的来说,现有的,资本充足的客户正在成功获得新的贷款,而银行融资对小型开发商来说是一个更大的挑战。由于新的监管资本限制,银行对新建筑融资特别有选择性。昨天70%到75%的贷款价值现在是60%到65%,几乎总是需要个人担保。

来自债务基金,家族办公室甚至保险公司的新竞争激增,提供无追索权的建设和过桥贷款,其收益更高,贷款处理速度更快,而且比银行更具灵活性。此外,来自寿险公司,房地产投资信托基金,GSE和CMBS贷方的永久抵押贷款的可用性很大。

Trepp表示,贷款需求将继续受到购买交易的驱动,尽管速度低于2018年。根据Trepp的数据,2019年和2020年每年到期的CMBS贷款将超过400亿美元。尽管资本充足且对优质交易的竞争日益激烈,但大多数情况下,贷款人的行为都比大萧条之前的纪律要多得多。

由于这些因素,2019年应该是商业房地产贷款的又一个好年头,尽管可能没有2018年的交易量那么强劲。

CRE估值显示趋势平衡

过去八年来,商业房地产价值一直在上涨,现在超过了大萧条之前的高点。最近,估值显示出一些趋于平稳的迹象。例如,受到广泛关注的Green Street Advisors商业地产价格指数在过去三个月基本持平,并且今年仅增长了2%。还有证据表明交易量有所减少。

尽管最优质房产的资本化率创历史新低,而且中国投资者的资金回落率仍然很高,但来自国内外资金的资金流动仍然非常强劲。也许证明我们处于周期的后期阶段,投资者已将其重点扩展到二级和三级市场以寻求收益。需求基本面非常好,特别是对于门户市场的多户住宅,工业和办公项目。近期资本市场的波动可能导致更多的资本流动,因为商业房地产被视为投资者的“避风港”。

有一些证据表明,由于利率上升,特别是对于质量更好的多户住宅物业,资本化率开始上升。在某些情况下,长期抵押贷款利率现在超过了资本化率,创造了多年未见的“负杠杆”情景。然而,只要需求基本面良好(这意味着租金收入增加),市场应该能够轻松地吸收上限利率和利率的适度增长,同时对投资活动几乎没有影响。

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