越来越多的美国人按时支付抵押贷款

2019-04-15 16:30:10
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这是一个大问题,因为当大量业主做相反的事情 - 一次停止支付房屋贷款数月 - 整个经济体都会感受到这种影响。2007 - 2008年的违约行为引发了全球金融危机,并催生了一系列破坏借款人及其社区的丧失抵押品赎回权的浪潮。一些伤口仍然很新鲜。拖欠率可能听起来像打哈欠,但它们是一个关键的经济领头羊,任何认真对待房地产的人都不应该忽视这一点。

所以这里有个好消息:根据抵押贷款银行家协会编制的数据,截至2018年最后一个季度,全国房屋贷款拖欠率达到了18年来的最低水平。拥有传统抵押贷款的借款人,有资格出售给投资者房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的人,表现最佳;大约97%的人按时付款。联邦住房管理局(FHA)抵押贷款的借款人支付的费用延迟了近三倍;即便如此,超过91%的人准时到达。传统贷款的房主和FHA借款人之间的巨大差距应该不足为奇,因为FHA借款人的信用评分较低,债务收入比率较高,平均预付款较低。所有这三个因素都会增加借款人迟交的风险。即使是8.65%,

弗雷迪·麦克(Freddie Mac)首席经济学家山姆·卡特(Sam Khater)表示,总体而言,美国房主今天在准时付款和取消抵押品赎回权方面的表现要好于30年。

这种良好行为有什么贡献?这已经不是什么秘密了:自2010年以来,对抵押贷款行业施加更严格的联邦承保规则已经禁止了一些贷款行业以前最糟糕的习惯,并要求他们筛选出高风险借款人 - 主要是将他们的客户群限制在能够真正负担得起的人身上。他们正在寻求抵押贷款。在传统市场中,这就是为什么房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) - 这两个国家最大的抵押贷款来源 - 将其平均FICO信用评分保持在相对原始的750附近,远高于金融危机前典型的水平。(FICO得分从300分到850分,得分低表明未来拖欠和丧失抵押品赎回权的可能性很高。)

经济改善也有很大帮助。抵押贷款利率继续低于历史平均水平。失业率稳步下降,目前处于或接近数十年的低点。此外,许多今天的所有者在他们支付房屋抵押贷款余额的同时,还有相当大的股权收益,同时价格通胀推高了他们的价值。据美联储估计,房屋所有者权益总额达到惊人的1.5万亿美元,创历史新高。对于一些所有者来说,如果任何事情威胁到他们支付抵押贷款的能力,那么这种缓冲就会起到保险作

目前令人印象深刻的表现能持续多久?没有人可以肯定,但这里有几点意见。根据严格的联邦规定,过去几年来抵押贷款构成了贷款人和投资者所称的多年来他们所见过的“最干净的商业书籍”。如果贷款行业开始以任何重要的方式放松承保标准,以便深入挖掘风险较高的信贷申请人群,以提高其购房抵押贷款的数量,那么违约率将不可避免地上升。

有证据表明,去年标准的适度放松正在进行中。房主对再融资的需求随着利率上升而消退,一些贷款人开始放宽标准,以包括更广泛的申请人组合。FICO本身在一项研究中证实,住房抵押贷款领域的平均信用评分正在下降。联邦抵押协会放宽了对买家债务收入(DTI)比率的政策,允许更多DTI高达50%的申请人获得贷款。此前,截止率为45%。与此同时,联邦住房管理局的平均信用评分显着下降,并批准DTI比例远低于50%的低收入购买者。

像这样的步骤可能会出现 - 并且 - 对于有资格的初次购买者有帮助。但是,在下一次经济衰退期间,他们通过后见之明看起来会是什么样子?

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